金霞
北京龙源科建建筑设计有限公司 北京100000
摘要：商业地产项目的主要用户群体是有商业需求的人，这种人的消费强度一般高于普通用户，但在群体内部不同用户的消费力却有着相当大的差异，因此，为了避免经济浪费，商业地产项目的开发和管理是非常必要的房地产项目规模定位。商业地产项目规模定位一般可分为四个步骤，分别是消费力调查、市场宏观调控、竞争环境分析、商圈实际情况统计，要根据这四个步骤进行综合分析，从而保证比例尺定位结果的准确性。在此情况下，本文也将根据这种思路构建商业地产项目规模定位方案。
关键词：商业地产项目；定位；研究；分析
1 商业地产的精细化设计
1.1 总平面规划
随着精细化设计的深入，在商业地产设计中需要以最高营利进行总平面功能排布， 总平面规划设计需要综合各方面因素，寻求多方面共赢的设计方法， 它能够满足规划条件指标及与周边建筑的关系，使得整体布局更加合理，也能够对比出最合适的业务方案，对盈利回报提供强有力的论证。 标准的总平面规划有4个要求。首先，要满足规划条件指标和周边建筑的关系。规划部门对地块规划条件规定的同时，设计之初需要考虑周边建筑物的关系，比如周边有住宅项目就需要综合考虑其日照遮挡等因素。其次，需要提供能够进行经济测算的经济技术指标，设计专业需要精确统计各业态指标，成本部门进行建造成本核算，营销部门进行销售价格核算等。另外，能够帮助业务进行计算和判断的产品、方案必不可少。最后一个要求是最重要的，提供高性价比、有创新的商业规划，这样不仅能够满足人们的需求，也能够维持开发商的利益。
1.2 地下车库
商业地产的开发中，地下车库必不可少，是开发成本的重 要组成部分，其面积、层数及布局的合理性，都是精细化设计 中的重要环节。 在地下车库的精细化设计中，首先应对地下空间成本进行 数据统计。商业地产在开发前，应对当地的地库造价、停车效 率等熟记于心，这样就能够在最短的时间内合算出地库的盈亏 平衡点。 另外，商业地产开发过程中，应对地库的排布进行优化， 将建筑成本降到最低，达到经济最优的要求。地库排布是否具 有合理性，与地下室成本的高低紧密相关。 地下车库位置的选择也至关重要。地下车库的位置如果可 以避开主楼，为自然通风、采光奠定良好的基础，也能够达到 节能减排的目的，
2消费力下商业地产项目规模定位方案
2.1商业地产项目规模定位模型的构建。
商业地产项目规模定位模型的构建可以假设模型的建立，步骤的主要内容分析如下：在假设的基础上，如果目标信息是完美的，那么我们就可以开始围绕目标建模。首先，基于渗透率理论对商业圈内的消费者行为进行分析，得出商业地产项目中消费者的消费概率，并据此推断出消费者的消费力。值得注意的是，渗透理论是一种概率理论，即消费者根据自身需求，达到预期消费行为的概率，基于此点可以校准市场调查中可能存在的误差，提高商业地产项目规模定位结果的准确性。
2.2商业地产项目规模定位计算。
商业地产项目规模定位计算的主要目标包括项目开发可行性、单个项目规模范围、商业地产最佳规模、最佳规模范围等，根据这些信息，我们可以知道该项目在商圈内的确切规模。根据计算目标，规模定位计算有以下步骤：1、在项目开发可行性界限内，以商圈商业零售饱和度和剩余容积信息为基准进行计算，为了控制项目开发后的盈利能力，如果盈利能力达到预期标准，则项目的可行性是好的。
2、主要依据模型（即上述假设模型），将商业地产项目视为单个单元，并计算其商业规模范围，反映项目对商圈内消费者消费力的影响，用于判断消费者面对项目时的消费观念，代表项目品牌的效益；3、计算商业最佳规模和最佳规模区间物业方面，也基于该模型，在计算了个体商业业态的规模区间后，通过分析可利用消费力的基础上得出商业地产项目的最优规模。
3分析商业地产项目精确定位的具体措施
3.1确保选址科学准确。
要突出商业地产的商业价值，最重要的是要保证选址的准确性。在实际选址过程中，要准确分析商业地产项目，了解项目的市场定位和价值取向，为项目找到合适的选址，为项目的后续开发做好准备。同时，为了保证项目选址的合理性，我们还应该对城市的地理交通位置和城市规划过程进行有效的分析，如目前的城市交通状况、商圈的位置，以及当地的商业竞争等。具体来说，在实际规划选址过程中，城市规划者和投资者在项目定位时首先要考虑环境和自然因素，最好选择一块平整的土地，尽量保证面积充足，在不浪费建设成本的情况下，保证商铺不会出现在水的情况下。其次，在选址过程中，要调整人口因素，对商业生产区周边居民的消费进行准确定位和价值分析，找出他们的受教育程度和潜在受教育程度。由于周边消费者对商品的需求，商业地产运营商的利润越来越大。
3.2商业地产项目形态分析。
商业地产的定位受到诸多因素的影响，包括竞争因素、资金周转与成本、招商引资、区域定位与优化发展等。而商业地产项目之所以要注重各种业态的开发利用，主要是因为商业地产本身的多功能性，保证了附近其他娱乐、休闲、餐饮等行业的有效合作，以提升整个商圈的商业价值，提升商业地产项目的上升空间。在考虑不同功能形式之间的有效分配的过程中，包括以下几个方面。比如，超市，尤其是商业地产周边的大型超市，是其中最常见的元素。专门销售某种相关产品的主题商店，为消费者提供必要的连锁店和调节器。这类店面消费水平相对较高，因此从装修风格和消费基础上对以上都有较为严格的要求。餐饮、餐饮是商业地产项目的必备产业之一，特别是目前商业餐饮的一站式服务可以为商业地产项目提供源源不断的资源流动，从而实现相互促进的发展趋势。
3.3建立有效的项目定位评价模型。
首先，要设计科学的评价指标体系，运用模型法和综合法对具体目标项目进行准确评价，从而提高商业地产项目定位的准确性。其次，要遵循具体的指标设计原则：科学的原则，对评价指标体系的界定和区分要严格明确，开发商和规划者要尊重思维的逻辑环节，才能明确应用的精确定位值和选择在公示中，全面性原则和定位指标体系的构建需要综合考虑商业地产项目的整体价值，对其内容发展和动态运行进行整体评价，为进一步完善商业地产项目的实施奠定基础；可操作性原则、定位指标要建立在房地产项目内部结构稳定的基础上，全面研究周边环境的动态变化；制定商业地产项目定位的可操作性流程，在有限的资源范围内开发无限的商业价值。
4结论
项目规划的可行性与项目建设规模和用电量的位置密切相关。运用投资计划评价法对商业地产项目进行综合评价，可以确定项目未来的经济效益和社会效益，了解最适宜的开发规模，为企业经营发展提供参考。在今后的工作中，商业地产项目的开发策略将更加科学合理地分析商业区的发展空间，确定商业规模，为城市建设提供有效的支持。
参考文献
[1]陈翔.基于商业生态角度的商业地产开发运营模式研究[D].浙江工业大学,2016.
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