张健侃
振石控股集团有限公司 浙江省桐乡市 314500
摘要：随着社会的发展，人民群众在住房需求上，表现出了多元化的发展需要，这是我国房地产行业能够迎来发展黄金期的一个重要原因。房地产行业，与其他的行业相比，更需要大量的人财物力资源等的支撑，只有确保了基础性支持的到位，才能将现有的建筑计划等落到实处，切实满足人们不同层面的需求。本文基于循环经济背景下，具体探索了循环经济理论引入到房地产经营管理的意义与有效的管理措施。
关键词：循环经济；房地产经营；经营管理
引言
房地产行业不仅是房屋买卖的中间机构，还参与了前期楼房设计、建设以及后期楼房销售和物业服务提供等环节，其业务类型的复杂性决定了其在经营的过程中需要面临来自多个方面的风险，因此房地产企业为了更好地发展，把控好经营风险，找到更好的经营风险管理措施是非常重要的。基于此，文章从房地产所面临的经营风险、房地产经营风险管理的重要性及其现状出发，对房地产经营风险管理的具体策略进行分析。
1循环经济的房地产经营管理的重要性
所谓的循环经济是在闭合的流通渠道下形成的经济形式。该理论明显打破了以往将经济与环境系统分离研究的局限，是基于自然环境和规律完成经济发展的新型模式。以往的经济运行模式主要为直线型，通过单方向的流动完成经济从产生到废弃的全过程。相对来说，循环经济则以闭合的流通环节实现了资源的再生，即资源形成产品，产品经过消耗后变为废弃物，以往的经济模式就此终止，但循环经济则会将废弃物再转变为可用资源。这种新的经济模式有效实现了人与自然的相辅共生理念，从而在人为建设与发展的过程中，最大限度降低对自然的破坏程度，从而为社会提升经济收益。
2房地产成本经营管理现状
2.1房地产成本核算缺乏可靠性
房地产开发项目不仅规模比较大，而且开发周期也比较长，所以，一般的房产开发规划形式都主要是按照一个房产开发项目分期开发来规划进行的。其中的还有很多房地产开发企业对于计量成本依据也往往出现很多错误，在资产进行成本计量时往往没有准确依据房地产品实际使用特点情况来合理确定成本核算依据对象，致使资产成本核算更加不可靠。目前，很多企业都将公司财务部门账实核算与建筑施工监理部门账实核算方式进行合理拆分，致使两个核算部门中只有两种账实核算应用方式，这不仅是目前造成企业账实核算出现较大差异的主要组成原因，同时产品在此核算过程中也基本得到了充分体现，完全丧失了总成本核算的真正应用价值。
2.2成本风险管理体制不完善，缺乏风险意识
房地产开发企业在初期项目开发时，企业财务风险和初期财务成本风险都比较小，而且开发企业初期资金实际流入量也较大，存在各种具有竞争性的因素，这就容易导致从房地产项目开发初期企业财务成本风险管理就未能真正得到充分重视。尤其是在管理过程中完全忽视了盈利率和亏损管理问题，久而久之也就形成了一种粗放式企业经营成本管理模式。根据现如今发展趋势，要求房地产企业管理者和企业财务部门及其工作人员必须全面深入监管本地产企业财务经营状况及资产成本核算中的问题。将企业财务管理与企业成本核算管理进行有效紧密结合，提高企业成本核算管理风险意识，进而有效保证房地产开发企业稳定健康发展。
2.3经营管理者的问题
在房地产企业中，经营管理者包括董事长、总经理、副总经理、重要领导岗位或部门负责人，同时也包括一些重要参谋岗位人员。根据经营管理者在组织中所处层级的不同，可将其分为高层、中层以及基层管理者。
其中，基层管理者在房地产企业中依旧处于执行层，绩效评价方面与普通员工差异不大；中层管理者是企业的内部管理与执行者；高层管理者则负责确定企业发展战略目标、分配资金、资源以及与重要外部各利益相关者联系，保证管理人员的供给，确定企业管理组织机构的使命、愿景等。
3循环经济的房地产经营管理优化
3.1优化项目运营管理的组织架构
基于矩阵制项目管控模式的项目运营管理工作，在企业管理模式中必然会在公司、各城市子公司不同层级设置一个专业的管理部门，来负责项目运营事务的具体实施，以达到企业对项目运营工作的具体管理。在公司层面，项目运营管理的主要职责体现在规章制度的制定，并负责对项目运营中的关键节点进行管控和考核。在子公司层面，运营管理部的主要职责是协助公司对各城市子公司的项目运营事务进行管理，起到一个承上启下的作用。其工作内容主要为对各城市子公司项目运营节点进行监督审核，跟进落实。
3.2加强房地产开发项目风险管理
风险防范是指利用一定的技术管理方法来规避相关风险，用来减少房地产开发相关的隐蔽损失，维护投资方的利益。工程项目建设活动受各类风险因素影响较大，风险事故的发生一方面会直接对相关建设活动主体造成生命或财产方面的损伤损失，另一方面还影响着整体项目建设的顺利进行。因此，项目风险管理对于工程建设具有重要的意义，及时而有效的项目风险管理能够对工程建设起到重要的风险保障作用。
3.3建立多元化的融资渠道
为了不断应对当前房地产投资市场高速发展中的现状，房地产开发企业内部应当不断的挖掘自身潜在的市场实力，提升自身综合竞争能力，对于地产企业内部的土地留存量和资金应当进行合理的配置应用，不断的进行各种多元化的企业融资。房地产开发企业也需要尽快改变以往长期依赖传统商业机构银行贷款的融资习惯，转而向多媒体渠道直接融资业务方向快速发展。比如，可以通过实行信托融资计划，不断通过进行持有股权的信托融资、典当、销售、融资资产采购和再融资，资产配置证券化等多种融资方式开拓融资地产渠道，这样也就可以极大地有效减少地产企业内部的固定资产负债率，不断大大降低房地产开发企业的内部融资运营成本，节约企业相关的内部财务费用，不断完善优化地产企业的内部资金管理结构。
3.4加强对经济环境的研究
与其他企业相同，房地产企业也是在一定经济环境中开展各项经营活动，经济环境在给房地产企业提供机会的同时也带来了一定的挑战与威胁。房地产企业内部经济活动与外界经济、社会、政治、自然等相关因素均影响着房地产企业的经营与发展。因此，房地产经营风险管理过程中，工作人员应该加强对内部与外部经济环境的研究，做好社会情况、政府政策以及市场变化的全面分析，并将其与企业内部条件与环境进行有机整合、灵活应变，跟随经济环境做好企业经营活动的调整，从而促进风险管理有效率的提升。
结束语
进入到新的历史发展阶段，我国房地产行业的内在潜力得到了充分释放，房地产行业创造的社会价值不断增多，怎样推动房地产行业在纪律作风、廉洁风险建设等方面迈上新台阶，成为了房地产行业乃至整个社会共同关心的问题。循环经济已经成为我国社会经济发展的一种新模式，通过以绿色发展、循环发展为基础，有效地实现了能源的节约和循环运用，加快了我国生态文明建设进程。通过进一步实践研究，在有效的探索如何开展房地产经营管理工作过程中，需要结合循环经济背景下房地产产业发展实际，有针对性才采取能够不断提高房地产经营管理水平的具体措施，从而才利于保证房地产产业健康发展。
参考文献
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