刘晓凤
广西百洲投资项目管理有限公司 广西南宁530000
摘 要：对于我国的民用建筑工程项目来说，其可行性研究报告的编制是项目建设决策不可或缺的组成部分之一。建设单位在正式投资民用建筑项目之前，均会派遣专业人员对该项目的工程方案、经济、环境等各个因素来进行全面的分析研究，对该工程项目完工之后所能产生的经济效益或环境效益等进行预估判断，从而编制该工程的可行性研究报告作为企业高层决策的依据。因此，本文将对可行性研究报告中的重点编制内容进行详细的分析。
关键词：民用建筑；可行性研究报告；编著要点
可行性研究报告是工程项目建设前期工作的最关键环节之一，是项目决策的重要依据。通过对技术的先进性和适应性、投资的合理性以及建设条件的可能性和可行性进行研究，从而为投资决策提供科学依据。接下来，将要对可行性研究报告编著当中较为重要的几个方面进行深入的分析研究。
1 技术可行性分析
对于民用建筑项目来说，其各个环节均都涉及到各种技术手段，通过先进成熟的技术手段来确保整个项目的使用功能、安全性以及经济合理性等得到保障。需要根据国家所发布的一系列规范标准，如建筑工程强制性标准、建筑消防要求、环境保护要求、施工用地规划要求以及人防要求等，均要符合国家规定才可进行施工。
1.1建筑工程
对于可行性报告的编著来说，其建筑方案的分析是必不可少的，主要包括该项目工程的规模、选址以及建筑设计方案等内容。在编制可行性研究报告之前，需要对项目需求、场址条件等进行全面的分析，从而确定建设规模和功能布局，同时，应该对建设方案进行多方案比选，以确保设计的建筑方案更为合理。从不同的角度对建筑方案进行分析，对建筑结构、防火要求、抗震设防要求、节能减排、施工技术以及相关的机械设备等内容进行针对性的分析，从而确保建筑方案能够有效地落实下去，并且可以保证该建筑结构的稳定，尽可能地降低企业的投资成本。
1.2 供电工程
对于民用建筑来说，其内部的配电系统需要进行相应的设计分析，为了确保供电设施安全可靠，需要对当地的城市电网进行了解，确保其建筑内外的供电线路走向符合相关要求，其配电容量能由供电部门进行供应。其次要对民用建筑的供电方式进行分析，从而选择适合当前建筑的供电手段，如放射式或树干式等不同方式。此外还需要对建筑的防雷等安全设备进行相应的分析，确保建筑当中的防雷设备能够有效地对雷电进行感应处理，同时要确保民用建筑当中各接地设备的保护工作[1]。
1.3 给排水工程
对于民用建筑内部的供水来说，需要对当地的自来水供应商进行交流，从而确保建筑区域可以形成相应的供水系统，同时需要对供水系统进行分析，按照相关的建筑防火要求设置相应的消防设备。此外，为了更好地提高供水管的效率，可以采用PPR管来进行作业施工。除了建筑供水之外还需要对生活用水进行处理。为了确保建筑内的污水能够及时进行处理，要求设计人员要充分考虑生活污水的排放手段，采用地埋式处理池来对污水进行处理，使其达到相应标准之后排入城市内部的地下污水管理网络当中。
1.4 环境保护方面
可行性报告编制人员需要对项目施工进行全方面的分析，对施工工程中可能产生的环境影响进行研究，主要从以下几个方面进行管控：一是扬尘污染问题，在施工过程中，由于各种材料以及土堆等而引发的尘土飞扬等情况，需要施工单位采取降尘措施，及时对各种固体废料进行处理，从而减少尘土对于施工环境的影响。二是噪声污染问题，由于施工过程中各种建设设备的使用，从而产生的各种噪声影响现场周边居民的工作生活，需要对此进行详细的分析，从而按照实际情况来安排施工作业，同时还需要与有关的环保部门进行沟通，尽可能地减少工程所产导致的噪声污染。
三是废水处理问题，需要对工程可能产生的各种废水排放进行分析，选择效率高且成本低的排水方式来将废水进行处理之后排入市政污水管网当中。
1.5 能源方面
对于整个民用建筑项目所需能源需要进行全面的分析研究，主要针对于项目的电能损耗情况、天然气利用情况以及水源消耗情况等，需要确保其能源损耗指标符合预期的要求，通过可行性报告研究分析，尽可能地降低能源消耗所带来的高额成本规模[2]。报告编制人员需要结合当地的实际环境情况以及建筑特点来进行全方位的考虑，如建筑的保温通风特性以及隔热除湿等，同时需要尽可能地采用自然光照射建筑内部。编制人员在对项目能源方面进行分析研究时，需要考虑环保因素，从而合理地对建筑进行布局设计，充分利用建筑外的自然环境来提高各种自然能源的利用效率。为了进一步降低企业对于项目能源投资的成本，需要充分考虑采用各种节能设备，尽可能地降低建筑内部各种设备线路所带来的电能损耗，通过适当采用节能材料来提高建筑内部环境的舒适性并实现节约能源这一目的。
2 经济可行性分析
2.1 投资估算
编著人员需要对建筑项目的总体投资规模进行全面的预估工作，首先就是该项目的开发成本方面，一是关于施工现场的建设土地费用的估算，编著人员需要全面考虑该土地的各种因素，如交易手续费用、地价以及地契税费用等。二是由于各种不同形式的民用建筑所带来的工程施工费用，编著人员可以采用概算指标法来对其进行预算工作。三是该项目当中的其他费用，如建设单位所要支出的管理费用、勘察设计费、招投标环节以及场地准备和临时设施费的各种费用等。四是不可预见事件所产生的费用，如工程实施中不可预见的工程变更、一般自然灾害处理、地下障碍物处理等可能增加的费用。其次就是项目开发所带来的费用，通常包含管理、财务以及销售这三方面的成本支出。
编制人员需要对以上各个方面进行全面地考究，从而编制可行性研究报告当中的投资估算，以此来为企业高层的决策提供专业的参考依据。
2.2 投资回报
所谓的投资回报就是编制人员根据国家发布的财务政策以及市场情况与项目评价，从而分析该民用建筑项目所带来的直接及间接的经济收益。编著人员可以采用动静态这两种分析方式，来估算该项目所能带来的各种收益水平，从而对投资回报进行全面的综合考究。需要对该项目的各个环节进行费用估算，编著人员要采用两种分析方式分别对项目工程进行分析，从而确保所得出的指标均在可接受的范围之内，同时根据指标来判断该工程项目所能给企业带来的经济回报率，从而确保该项目在经济分析当中具有可行性的[3]。
2.3 不确定性分析
对于项目可行性研究报告编著而言，其不确定性分析是至关重要的组成部分之一，编著人员需要利用不确定性分析来对项目中可能出现的各种因素进行分析，从而判断各种因素对于该项目的经济收益所产生的影响程度，同时需要对该因素进行分析评估，尽可能地避免或减少该因素对于工程项目的经济分析结果。一般情况下，编著人员会采用以下几种分析手段进行处理，如盈亏平衡分析方式、敏感性分析手段等，同时采用这些分析手段来预测项目对于各种不确定因素的抵抗能力，进而确定该项目的可行性，避免由于各种因素而导致项目实际收益与预期标准之间存在较大的差异，对各种存在的风险因素进行评估判断，从而提高项目的抗风险水平。
3 结束语
总而言之，民用建筑的可行性研究报告是十分重要的，编著人员需要对项目的各个方面进行全面的分析评估，尤其是其中的关键环节，如经济可行性分析等，需要结合各种因素来进行研究，从而为企业高层决策提供详细的参考依据。
参考文献：
[1]瞿家林,唐硕.政府投资项目可行性研究修编流程研究——以民用建筑可行性研究报告修编为例[J].中国工程咨询, 2017, 06(No.201):41-43.
[2]朱荣,薛勇,宋爱玉.民用建筑可行性研究报告信息资料调研方法探究[J]. 中国科技纵横, 2013(13):163-165.
[3]王开举,刘清谊.公共和民用建筑类建设项目工程建设方案研究范围及内容初探[J].中国工程咨询, 2011, 000(012):37-38.