杜江涛
（广东晟典律师事务所 518000）
摘要：在我国，尤为重要的不动产就是房屋，房屋作为一种物质条件，是公民“住”这一基本生活需要得以充分满足的必要保障。自改革开放以来，在我国迅猛发展的房屋租赁市场，使得原有繁杂及僵化的立法已经不能保障当下市场发展需求的充分满足，随之而来的，是租赁过程承租人权益受到侵害的现象越来越普遍，面对此种情况，要想借助法律渠道来维护承租人权益，必须要进一步研究我国住房承租人权益保护制度的完善策略。
关键词：住房承租人；权益保护制度；完善策略
我国民商法上的重要制度之一就是房屋租赁法律制度，而该制度设计是否合理与租赁双方权益密切相关。当前，在我国社会中，具有较大占比的仍然是低收入家庭，这些家庭因不具备购买房屋的能力，所以仅能选择租赁形式使自身住房问题有效解决。但值得注意的是，从经济层面进行分析，因住房承租人处于弱势地位，所以在房屋租赁中权益受到侵害的现象极易出现，而承租人受到出租人非法驱逐的情况也时常发生，难以实现稳定生活的目的，也会给社会安定造成影响，所以，需要完善的制度来特别保护住房承租人权益。
一、我国住房租赁承租人权益保护的现状
（一）住房租赁价格不规范
近年来，各大城市住房空置数量开始呈现出逐年上涨的趋势，此时从出租住房的租金方面进行分析，也开始有成正比例逐年递增的现象呈现，甚至一些地区的租金涨幅比住房空置数量涨幅要高得很多，导致广大人民群众陷入一种尴尬境地，即买不起房、也租不起房。从当前实际情况来看，各城市中非本地居民具有强烈的租房需求，而这些居民大多数是以毕业大学生及外来务工等人员为主[1]。反观我国法律法规情况来看，并无明确规范住房租赁价格的相关法律法规内容，所以日益加剧了此种不规范情况。有相关数据统计显示，在我国，住房租赁价格是以连续上涨的状态为主，甚至在每月都呈现出涨幅状态，而在毕业季和求职季到来的情况下，一些热门工作城市住房租赁价格还会呈现出进一步的上涨趋势。
（二）中介机构侵害承租人权益
随着房地产市场发展逐渐兴起的各种中介机构，带领我们切实感受了一把资本的力量。而在房产买卖、住房租赁交易吸引大量资金的情况下，不仅进一步增加了住房租赁需求，同时租赁双方信息来源、找房代价也开始越来越高昂，此时应运而生的中介机构，不仅便利了承租人，其在收取一定中介费用的情况下，协同租赁双方签订租赁合同的形式，也使得出租人房屋出租交易成本随之降低，在此背景下，中介机构也开始获得大量经济效益。但值得注意的是，在中介产业利益空间不断扩大的背景下，行业的规范性问题开始引起广泛关注。近年来，房产中介侵害承租人合法权益的现象频繁发生，如发布虚假房源欺诈承租人、中介“吃差价”、设立各种名目收费等，逐渐打破了市场的规范性。
（三）住房租赁纠纷维权难
首先，出租人借故不返押金。一般来说，房屋租赁市场中存在一种形式，即收取押金，从本质方面分析，押金收取目的在于限制承租人要小心使用屋内设施设备，避免较大破坏性问题产生，作用在于防止租赁合同存续过程承租人违约、租金拖欠等情况的产生，也能使合同到期时人去楼空的现象得到有效防止。总的来说，押金的作用是以互相制约或减少损失为主，但值得注意的是，租赁合约期满的情况下，一些出租人开始借故不返还承租人押金，如因房屋租赁前后屋况不一致等因素不返还押金的现象在近年来频繁出现[2]。
其次，租赁期间出租人违约。提高租金、提前终止租赁合同是出租人中途违约惯用的伎俩。
从提高租金方面进行分析，一些出租人会选择收取物业费等方式达到变相提高租金这一目的，该种行为本就是一种违约行为的体现；立足提前终止合同方面进行分析，出租人为获得更高利润、或提前售卖租赁住房、或改变住房用途时，单方面终止合同的情况就会出现。而在缺少对应法律法规来制约出租人上述违约行为的情况下，出租人几乎不需要承认任何违约成本，导致承租人权益受到了巨大侵害。
二、我国住房承租人权益保护制度的完善策略
（一）建立统一住房租赁平台
房地产市场完善发展的过程中，住房租赁市场起到的作用十分关键，但值得注意的是，在房地产行业迅猛发展的背景下，住房租赁市场契合自身的发展道路却并未与时俱进，所以要想为房地产行业中住房租赁市场活力的保持、良性发展态势的实现提供保障，就需要国家立足统一住房租赁信息平台的建立为出发点，借此整合以往只有中介市场才能获取的大数据信息，对人民真正的住房租赁需求进行了解，实现国家层面更好调控目的的同时，保证每个人的住房需求得以充分满足。
该方面大数据内容中，应以具体租赁的人口、住房数量、住房存量、租赁价格等为主要内容，加之建立对应大数据库，使全面征信档案得以有效统计[3]。与此同时，在该平台征信系统纳入租赁双方各方面信息的情况下，能实现住房租赁征信档案的建立，保障租赁双方权益的同时，也能约束双方行为，如将该平台征信系统挂钩到出租人随意涨租、极恶收取无关费用等的信用档案上；而对于承租人来说，在租赁信用档案形成的情况下，承租人毁坏住房屋即恶意拖欠房租的现象也不会轻易出现。
（二）加强住房租金管制力度
首先，由市场决定初始租金。对于我国来说，对住房租赁市场价格最好的干预方式就是避免过多干预该方面市场，以市场自我调节为依据，即便市场中有个别租金价格偏离市场水平的现象出现，但其最终会被市场淘汰，所以租赁双方博弈过程，我们可将住房租赁初始租金基本平衡点挖掘出来。
其次，适度调控续租租金上涨。对于承租人来说，起始租金价格并非是最无法保障的权益，不断上涨的租金才是最无法保障的权益。住房租赁合同并未签订的前期，承租人能够以自身能力及要求为依据，对符合自身的房源进行搜寻，此时承租人甚至具备绝对的选择权；但在住房租赁合同签订的情况下，尤其是在续租过程，承租人权益最无法得到保障的一方面就是租赁租金谈判，因此为避免从这一方面损害承租人权益，确定续租租金上涨方面，需要通过立法来特别强调，借助明确的法律法规内容规范出租人租金不当上涨行为[4]。具体进行租金调控过程应注意：第一，对租金上涨具体期限进行限定；第二，对租金上涨涨幅进行限定；第三，租赁双方要提前商讨租金上涨，而租金上涨是因正常物价涨幅所导致时，承租方应接受房屋涨幅。
（三）规范中介机构行为、畅通住房租赁纠纷排解渠道
首先，从中介行为规范方面进行分析，第一，需要国家监管并评级市场上的房产中介，通过定期搜查，加之在权威网站上发布，为租赁双方选择提供开放平台。第二，从法律层面明确禁止中介“赚差价”的行为，而“二房东”的现象也应严令禁止。第三，注意统一房屋租赁价格评估部门的构建，借此对中介租赁价格收费标准进行规范和约束[5]。
其次，纠纷排解渠道畅通的过程中，需要相关部门将自身承担的责任主动担负起来，如房屋租赁管理部、当地人民调解委员会等，通过调解为辅和解决问题为主这一方式的应用，引导并鼓励纠纷当事人进行申诉和报备；而在纠纷无法调解的情况下，加之存在复杂案情时，住房租赁管部可建议、鼓励当事人走法律仲裁及诉讼路径，并为当事人提供渠道。
结束语：
目前，我国经济正处在高速发展的状态中，而这一过程最引人注目的就是房地产行业，且这一行业与人民生活密切相关。近年来，随着住房租赁市场交易的不断增多，也日益凸显了承租人权益受到侵害的问题，而要想从根本上保障承租人权益，就需要国家和政府相关部门通过法律法规的制定来约束住房租赁交易。
参考文献：
[1]黄宇健. 租售同权背景下住房承租人权益保护问题探讨[J]. 中国房地产（下旬刊）,2018,26(12):19-27.
[2]朱留虎. 论加强住房承租人权益的倾斜保护[J]. 安庆师范大学学报（社会科学版）,2019,38(6):78-81.
[3]达娜·阿迪里别克. 长租公寓视阈下承租人权益保护问题[J]. 法制博览,2021,13(4):151-152.
[4]朱留虎. 住房租赁合同法律规制探析[J]. 安庆师范大学学报（社会科学版）,2017,36(6):28-31.
[5]银昕,张燕. 保障承租人权益破题[J]. 中国经济周刊,2017,09(32):24-25.