刘平涛
湖南格瑞工程建设集团有限公司413000
摘要：城市更新语义下包括旧城改造+城中村改造+老旧小区改造+宗地改造+城市景观改造+文化遗产保护；背后还蕴含着一些其他目标：土地效率+产业优化+城市治理+生态环境+文脉传承；除此之外，还有各种各样的理念、主义：绅士化、空间再生产、包容性增长、三生空间、城市双修、治理结构、多方参与、空间正义、社区 复兴、租差、健康城市。复盘规划、建筑史，“城市更新”的发展脉络清晰可见：城市更新（Urban Renewal）→ 城市再开发（Urban Redevelopment）→ 社区邻里复兴（Neighbor Regeneration）→ 愿景式更新（Aspirational Regeneration）。
关键词：城市更新 城市设计 建筑设计
城市更新不仅是对建筑物等硬件设施进行改造，也是对各种生态环境、文化环境、产业结构、功能业态、社会心理等软环境进行延续与更新。我国大城市已从增量时代进入存量时代。这也意味着，城市更新将成为城市发展的新增长点。在需求变化下，通过对旧建筑物进行整体改造、包装定位、个性化定制等增值服务，如优客工场、氪空间、洪泰创新空间、SOHO、3Q等。满足人们的多元化需求，赋予存量物业新的价值和用途，从而拓展存量空间，完善城市功能，促进产业转型升级，创造就业机会，拉动经济增长，增加财政税收。从国际经验来看，当一个国家的住房自有率超过65%、人均GDP突破8000美元、户均住房套数大于1，由增量开发主导的新房市场趋于稳定和成熟，基于二手房流通和房屋资产管理的存量时代将逐步来临。2016年中国二手房交易额超过6万亿，占住房交易总额的比例达到41%。从中国总体上正处于向存量市场转换的过渡期。2016年北京、上海的二手房交易额占比已高达74%、72%，这个比例已经达到成熟国家、成熟市场的水平。有业内人士认为，以重点中心城市核心区域为主的城市更新，将成为房地产市场未来十年乃至更长时间的下一个风口，也是城市经济发展的一个新增长点。
项目简介：本案位于上海延安西路1262号，地处“上海第一花园马路”盛名的新华路历史风貌区。主要由孙科别墅、哥伦比亚乡村俱乐部、海军俱乐部3处历史建筑、11栋贯穿新中国成长的工业改造建筑、4栋风格鲜明的当代建筑组成。
上世纪20年代这里为“哥伦比亚乡村俱乐部”，1951年哥伦比亚俱乐部与相邻的孙科故居为上海生物制品研究所接管征用，2016年上升所进行搬迁，随后万科中标了这块地的城市更新项目，2018年上生新所正式对外开放。
该项目在实施过程中有以下亮点：
1、多主体参与城市更新。本案引入社会资本进行多方共建共享，包括政府、学术机构、社会组织、居民以及房地产企业，利用土地的混合发展模式，提高土地使用效能。
2、保护建筑多样性。上生新所建筑风格涵盖上世纪各个年代，风格相对错乱。为保护建筑的多样性，为每个建筑改造进行了量身定制。对保留的历史建筑，如哥伦比亚乡村俱乐部与孙科住宅通过“修旧如旧”的手法，对建筑的立面与空间进行修复，最大化还原建筑原真性。
对改建的历史建筑以保护为前提，提升建筑的安全性与舒适性。海军俱乐部中网红游泳池是为数不多保留至今的英制马赛克贴面泳池，泳池周边20世纪80年代改建的二层配套用房也被继续保留下来改建为水岸餐饮休闲店铺。如今网红泳池成为整个街区的活力与时尚中心。
对非保护的工业建筑，保护建筑自身的特色，结合功能通过局部新材料、新手法的植入和改变，赋予建筑新面貌。
麻腮风大楼改建中，保留简洁的现代主义的外观和水刷石外墙饰面，立面出于采光需要更迭为落地玻璃窗，底层局部架空并插入全新的“玻璃盒子”空间来满足商业需要。
3、空间开放共享 。上生所作为生物研究所，整个园区空间封闭内向。上生新所作为创意园区，对空间定位原则为开放.共享。将其两边的通道打开，把空间开放给周边的居民，与周边的生活空间连通，形成很强的互动性。集中的绿地与广场，满足人们对绿化与活动空间的需求。每逢周末，天气良好的时候，周边的居民经常会到这里散步、购物、聊天、遛娃，上生.新所无疑成为这片街区最有活力的区域。
4、保护利用自然资源 。上生.新所改造前地块内有许多生长良好茂盛的植物，改造之初就明确了要最大化保护与利用。通过实地的人工测绘，明确了保护树木的位置坐标，保证施工时能够精准避让。如今上生新所内一片郁郁葱葱的生机景象，避免新植树木的尴尬时期，树下的座椅成为人们最喜欢避暑和小歇的地方。
正如彼得罗伯茨所说：“城市更新是一种综合和全面的愿景及行动，他意图解决城市问题，并力求为一直受到改变的地区经济、物质、社会和环境条件带来持续性的进步。”城市更新有一个很重要的特征，就是多元化：更新对象多元，更新目标多元，参与主体多元，实施路径多元以及利益博弈多元。
拆建式城市更新通过空间再生产，创造最大化增量空间，为开发商取得了除业主补偿成本、政府公共利益之外的可观剩余资本，吸引了强烈的市场热情。然而，从空间上来讲，拆建式更新项目往往表现出容积率高企、城市脉络断裂、人口迭代、公共利益薄弱、空间成本陡增、物质形态单一等现象，引发诸多社会问题。——是时候回归城市与建筑设计的理性价值，立足于人的感知体验和场所特征，建构良好风貌、多元活力和人文气息，这并不是不实际的目标，而是对经济属性更新活动的理性反思。
1、从立足增量到立足价值
存量时代城市与建筑设计的对象，是格局己经形成的建成环境，创作逻辑从增量时代的构建性思维，转向提高城市质量的改善性思维，有了更明确的诉求，如产业升级转型、公共环境岀品质、设施补短板出精品、低效土地全面盘活、特色风貌弥补式保护等，应综合考虑产业经济、社会文化、市场环境、景观生态等多维度设计价值，遵循城市发展的自身规律，延续和发展城市的价值体系，统筹考虑综合整治、功能改变等多元更新方式，以辩证的方式判定项目建设强度，并将人本、活力、特色等公共价值放在更重要的位置。
2、从立足效率到立足永续
市场化城市更新获得了较强的推进效率，然而同时，拆建式更新较高容积率的“终极式”形态也暗藏着长远的隐患。一步到位的高开发强度更新成果，如高层住宅、超高层写字楼空间，降低了未来城市空间的可变性。部分建设品质不高的城市更新，还有可能造成了多元空间形态的丧失。并且，相当一部分大城市问题，如交通、住房、学位、公共服务设施，并未在当前更新制度下缓解，反而不断累加。在此背景下，以空间环境为首要目标的城市与建筑设计应守住城市发展的底线，维持城市空间的和谐发展，建立对于城市更新空间形态的反应机制，协调城市更新的速度，引导城市永续、复兴，而非一蹴而就的重建。
3、PPP模式
政府通过PPP模式选择具有较强融资担保能力的机构参与开发，以此促进片区统筹与大规模幵发，将PPP项目与可幵发的资源或权益捆绑实施，从经济层面保障更新单元内公共设施落实的可实施性，而不只是以容积率补偿和地价减免来落实公共利益，预支城市空间増长红利。工程建设的一切理念和研究成果能否落地取决于投融资的实施过程，投融资过程兼顾财政、土地、和金融政策的整合，虽然受宏观政策影响很大，但是相适宜的投融资手段客观上成为积极推进城市发展目标实现的有利抓手，而PPP模式或可从另一角度推动城市更新。
结语：城市更新应注重文脉传承 ，应以人为主；对历史建筑的保护保留，既是对城市文脉与城市肌理的保护，也是对地区特色的保护。城市是为人而建的，更新的目标为了使生活更美好；城市更新不再依靠政府的单一力量推进，社会资本将作为推动城市更新资金、动力的来源，成为城市更新发展的重要推动者之一。