孙结琼
南宁市自然资源信息集团有限公司
广西南宁
摘要：不动产登记是不动产物权的确认和保护，对于保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平具有重要意义。随着科技的不断进步，"互联网+"的时代已经到来，信息技术的发展改变了我们的工作方式，“互联网+不动产登记”的智能化实现网上全自助办理、即时办结，取得较好的社会和经济效益。但是在不动产登记工作中，也会遇到很多难题，使得一些登记类型的业务受到了一定的阻碍。本文对不动产登记工作中存在的问题进行了分析,并提出了相应的解决方法。
关键词：新形势下；不动产登记；问题；对策
一、新形势下对不动产确权登记提出高要求
2021年1月,广西自然资源厅印发《关于全面开展农村"房地一体"不动产确权登记发证工作的通知》,要求到2021年年底,农村"房地一体"的宅基地和集体建设用地颁证率均达90%以上。5月，自治区自然资源厅印发了《全区不动产登记领域开展“我为群众办实事”实践活动工作方案》，明确了今年年底前排查出的因历史遗留问题导致的不动产“登记难”能够处理的全部处理，暂时不能处理的查明原因、明确处理时限。根据优化营商环境精神，为提高不动产登记质量和效率，营造良好营商环境。对新建商品房转移登记、抵押权首次登记等登记类型，在受理资料齐全、符合要求的前提下，减少办理环节，简化申请材料，实现一个工作日内办结。一个红本本，牵动万家心。由于各种各样的原因，许多人面临着“办证难”。没有不动产权证，多个方面受限制。在生活上也会给购房者带来不便，如子女入学、户籍办理等，都会受到影响。为解决历史遗留问题，各人民政府出台解决不动产登记历史遗留问题的文件，结合本地实际情况，组织开展历史遗留问题的排查和处理工作。
二、不动产登记存在的主要问题
（一）农村房地一体登记存在的主要问题
1.按照农村宅基地“一户一宅”的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。宅基地确权登记中的“户”如何认定。
2.涉及已发证的情形，包括村民既有合法的旧宅基地，又有无权属来源的新宅基地；在已发证的宅基地重建、改建、扩建，新建房屋面积不等于原发证面积。
3.尚未发证，不占耕地的现状农村宅地基确权登记问题。
4.农村“房地一体”确权登记”与“农民财产性权利保护”脱节，村民普遍认为“有证无证一个样”，导致农民农村宅基地及房屋确权登记的意愿不强、积极性不高。
（二）商品房不动产登记存在的主要问题
1.开发商的违规建设问题，用地手续不合规，以及未办理调整用地手续的申请以及补缴相应的土地价款，业主合法合规购买，却因开发商原因不能办理不动产权证。
2.没有办理建设工程竣工备案或未通过消防或人防工程竣工验收，还有购房业主违规装修，改变房屋外立面，导致规划验收无法通过。
3.由于开发商将土地抵押给银行，开发商无力还款，最后涉诉被法院查封，导致购房者拿不到不动产权证。
4.因开发商资金链断裂，已下落不明，业主买房多年迟迟办不了不动产权证，住着不踏实，卖又卖不掉，没有保障，心理很是着急。
不动产权证“难产”，最主要的原因还是在于开发商。一般把开发商所开发土地取得的权属证书称为“大证”，把购房者取得的权属证书称为“小证”。开发商取得“大证”，楼栋办理“首次登记”后，才能为购房者办理转移登记，即办出“小证。
三、解决不动产“登记难”的一些思路
（一）解决农村房地一体登记存在问题的思路
1.农村宅基地确权登记中的“户”的认定。宅基地确权登记中的“户”是指公安部门颁发的户口簿所登记的全部家庭成员，一本户口簿中所登记的全部家庭成员为一户。原则上确权登记到“户”。符合当地分户建房条件，分户登记。
2.村民既有合法的旧宅基地，又有无权属来源的新宅基地。达到分户条件的，分好户，新宅补办审批手续。未达到分户条件的，只能选择登记一处。农户愿意申请退出旧宅基地的，同时申请新宅基地的补办审批手续，经政府批准，对新宅发房地一体证。在原已发证的地址重建、改建、扩建，新建房屋面积大于原发证面积的，按现状调查、测量，补办审批手续。在原已发证的地址重建、改建、扩建，新建房屋面积小于原发证面积的，按现状调查、测量，按现状占地面积登记，每户登记的房屋建筑面积不能超过有关规定。
3.尚未发证，不占耕地的宅基地，如有合法的权属来源材料，符合一户一宅的可按程序确权登记，无权属来源材料，符合一户一宅的，需申请补办手续。
4.加大宣传力度、提高村民对农村房地一体登记的认识。重点宣传农房调查和颁发房地一体的“不动产权证”的重要性，要使农民知晓政策、清楚程序、参与确权，促使那些常年在外打工、家中无人的村民尽快主动来合调查确权工作，形成全社会关注、支持、参与的良好氛围。只有确权登记后的不动产才能受到法律保护，维护农民合法的财产。
不动产的最大“家底”在农村，农村“房地一体”不动产登记将赋予农民更多的权利，为农业农村发展奠定基础，为全面实施乡村振兴战略提供支撑。为做好农村“房地一体”宅基地确权登记工作，各地都结合本地实际情况出台关于全面开展农村“房地一体”宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作。
（二）解决商品房不动产“登记难”的一些思路
1.关于违规建设，又未补办手续补缴土地价款。由政府部门出面，与开发商对接、沟通，督促其尽快办理有关用地调整手续并补缴相关价款，以便给予购房业主办理不动产登记手续。
2.关于未通过验收，未办理验收备案。按照先易后难，“一案一策”的思路。登记部门主动对接开发商，指导项目完成规划、消防、建筑工程验收以及测绘备案和权籍调查等工作。
3.关于开发商己缺失，登记部门、购房业主联系不上开发企业的。政府专门成立针对这类历史遗留问题处理小组，针对性进行专题研究，根据具体问题进行研究处理。自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号），该文件明确了关于开发建设主体灭失的问题解决办法。其中已办理首次登记的，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
商品房从项目规划立项直到为业主办理不动产权证，涉及多个环节多个部门。其中任何一个环节出现问题，都会影响后续流程，最末端的不动产权证办理也将因此被拖延。结合实际，到基层、进社区、入企业开展排查和调研，争取能够处理的全部处理，暂时不能处理的查明原因、明确时间和措施，做到切实维护群众合法权益，防止违法违规行为借历史遗留问题处理搭便车，又不能因开发商违法违规问题，让群众“买单。
四、结语
综上所述，不动产登记存在的问题，按照“分门别类、依法依规、尊重历史、先易后难”的原则，针对不同类型的问题，一批一批的处理。同时，总结推广好经验好做法，将不动产登记中发现的问题及时向上游环节反映，从源头上避免出现新的问题。
参考文献
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