江淑芳
中国铁路南宁局集团有限公司 广西南宁市530000
摘要：近几年来，伴随我国市场经济发展水平地逐渐提升，再加上地方政府投资力度越来越大，此时房地产行业渐渐活跃。土地产权制度正经历着大的变革，进而使得划拨土地使用权市场化成为大势所趋，而房地产估价过程中关乎到划拨土地使用权的状况也在逐渐变多。划拨用地常通过转让、抵押、投资入股等形式步入市场，因为缺少较为明晰的政策规范，在评估过程中所面临的技术难点也成为交易二者着重留意的核心。怎样合理选择房地产划拨用地评估路径，成为估价过程中需要处理的问题，同时也是确保国家以及有关利益人间合法权益的实际要求。
关键词：房地产；划拨；用地；评估路径；方法分析
1引言
在计划经济阶段，我国国有土地使用权均是政府拨款得出，自改革开放时期以来，我国国有土地使用权地出让渐渐成为目前获取土地使用权的重要手段。考虑到过往通过划拨形式获取土地之后，依然还需要交由原产权单位应用，同时我国机关以及城市方面的基础设施用地都要求交由当地政府单位获批，依然需要采取划拨的形式获取，如此一来，这就构成了划拨土地使用权以及出让土地使用权并存的重大格局。
2明确房地产划拨用地使用权年期
根据有关政府文件显示，在划拨房地产土地使用权过程中，尽管在法律方面并不要求加设期限上的约束，不过当划拨土地转变成出让土地之后，如果土地出让期满，那么就将被收回土地使用权，此时缺少经济上的弥补。这就不难看出，在土地有偿应用的情况之下，土地使用者可以享有划拨土地权益的时间和同用途出让用地的法定最高出让时间保持统一。通过长时间的实践调研发现，对划拨土地使用权使用年期划分常出现两种状况，即有限年期以及无限年期。具体来说：首先，在划拨土地的过程中，并未对年期予以限制，但这不可以单一化地被认为是无限年期，同时政府单位还预留出了对年期地细分化设定。换句话说，在评测过程中对划拨用地年期的划定已经成为政府机关的权限。其次，在评估过程中，相关负责人要预先查看政府单位和划拨土地使用者有无年期上的特殊要求，同时还要求进一步审核其约定有无契合法律，倘若不合法，那么就要求建议政府主管单位进行再次设定；第三，当缺少年期约束时，此时就要求查看有无合理的有关政策，倘若具备，那么就要求政府单位设定基本年期；
第四，当缺少政策方面依据的情况下，此时就要求结合估价目标、划拨土地应用权人的属性，查看其有无需要继续应用土地等状况，遵循划拨权益完备性的原则予以设定；第五，如果划拨土地使用权要求被有偿应用，那么就优先设定其属于有限年。由于划拨土地权利方面的限制，而一旦受到限制，那么就意味着只要投入进行经营，那么进入二级土地市场后就不得不转变成有偿应用。而一旦被转变成有偿使用，那么土地就会有年限方面的约束。
3房地产划拨用地价值组成分析
“土地价格就是指在一般市场环境之下，既定年期的土地使用权在将来纯收益的总价值，它的权利特点就体现在出让土地使用权”。较之于出让土地使用权，划拨土地步入二级或者三级市场具有较为严苛的约束性基础。我国已经明确不允许相关单位通过划拨土地的方式开展各种各样的经营性活动，而划拨土地使用权的过程中，要求通过有关单位的审核获批，才能够依据法律开始抵押、转让或者出租。当前，划拨土地使用权价值作为土地价格的重要呈现形式，常常通过获取并开发到可用情况下的土地资产价格特点。划拨土地使用权价值已经成为划拨土地平均获取成本以及开发成本的总和。
根据有关资料显示，划拨土地使用权价值涵括了土地取得支出以及土地开发支出两大组成部分。
在现实运用的过程中，土地应用状况具有很大的差异性，针对那些新兴增设的用地，此时土地获取成本就涵括了土地补偿成本、安置成本等等；而针对已经被应用的国有土地，土地取得支出就涵括了拆迁补偿成本、安置成本以及税费等等成本。进一步来说，土地开发支出费用就是指企业在获取到既定土地资源之后，要求开展基础设施构建，比如水、电、气、通讯以及道路等建设成本，如此一来就能够实现“七通一平”的目标。由于划拨土地使用权上的应用约束性，此时在评测过程中通常不会考量到土地上的增值。因此，划拨土地使用权价值组成常常就涵括了土地取得支出成本、土地开发支出成本、有关利息及收益等等。
4房地产划拨用地评估路径选择分析
4.1直接评估法分析
直接评估法在业界又被称作正算法，是直接依据土地平均获取及开发的成本进一步估算土地使用权的实际价值。根据有关资料显示，该评估方法将获取土地以及开发土地所出现的多方面费用成本作为重要前提，同时再根据利息、税金以及土地收益来估算土地价格的手段。土地价格常常还涵括土地获取成本、土地开发成本、利息、税费等等构成部分。而这一评估手段的计算形式较为便捷，操作的难度系数较低且易于接受。因为土地所有权收益常常源自于“增值地租”，交由我国国家所有，因此常常根据直接评估法予以估算。
4.2间接评估法分析
间接评估法在业界又被称作是倒算法，该评估方法常常被划分为两步估算土地使用权的实际价值，具体来说，相关的计算人员要先综合性地采取市场比较法、基准地价系数修正法以及剩余法等等手段，“计算出既定期限、既定开发水平以及容积率基础之上出让土地使用权的实际价格”。该价格通常涵括了土地取得成本、土地开发成本以及土地增值等部分。值得注意的是，相关的评估人员要求清晰地辨别出让土地使用权价格以及划拨土地使用权价格之间的差异，如此一来就能够倒算划拨土地应用权的实际价格。
4.3房地产划拨用地评估注意事项
在评估过程中，相关的评估人员要确保划拨土地使用权环节符合实际情况。划拨土地的实际规模通常很大，因为缺少使用年限方面的约束，那么此时一些划拨土地城伴随城市的开发环境，其实际用处发生了很大的改变，而划拨土地使用权抵押出现了较为的约束性条件，评估过程相对比较繁琐，而价值测算难度系数较高。在评估过程中要充分意识到之所以要划拨土地使用权抵押贷款，那主要是为了能够有效地提升抵押物的变现水平，而仅仅取决于这一企业的偿还水平。与此同时，相关的评估人员还应该全面地考量评估方面的风险。划拨土地使用权的抵押作为一种较为特别的经济活动，在抵押之前，需要交由相关行政主管单位审核批准，同时抵押人、抵押权人以及国土行政主管单位间都要求签署土地出让合同，进一步明晰土地出让的实际金额。在处理这一划拨土地使用权的过程中，还出现了很多的不确定性要素，此时就要求缴纳一定的税费成本。所以在实际评估期间，相关的负责人应该系统化地考量抵押过程中的风险因素，牢牢地遵循评估的基本准则，如此一来，在测算结束且达到预期土地价值以后，就应该开始仔细地修正风险系数。伴随我国城市化水平的逐渐提升，此时城市建设工作也在如火如荼展开，城市规划出现较大编剧。而一些划拨土地的用途也发生了改变，部分政府单位由于地方政府招商引资的需求，将其转化成为了一定的商业用地，部分由于棚户区改造而转化成为基本的住宅用地。上述方式均变更了用途的划拨土地，诸多都没有到土地行政管理部门获取有关变更手续，这在一定程度上使得土地规划用途与实际用途出现很大的差异性。
5结束语
综上所述，房地产划拨用地评估路径受到国家政策方面的印象较大，在评估的过程中不可以一刀切，而是要遵循合理、合法以及谨慎的基本准则，具体问题具体分析，如此一来才能够提升评估结果的精准性。
参考文献
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