郑奇琦
上海星海时尚物业经营管理有限公司
摘要：基于对物业管理前期介入的剖析，探究该项目管理工作开展的基本模式，重要分析实施过程，明确各阶段介入的价值与重要关注点。以求工程项目符合日益增长的多样化业主以及物业服务需要。
关键词：项目管理；物业管理；前期介入
引言：依托于物业管理的前期介入，促使建设和使用两个维度上的管理工作做到相互完善补充。项目建设运行中，结合业主角度，调整建设作业，维护工程本身的可行性与可用性。
一、物业管理前期介入
所谓的前期介入，是在项目确定开发地块、工程单位、早期设计、现场施工、竣工验收以及正式组建物业中心的全过程，以物业管理角度提供调整建议，以改进项目质量，便于后期物业管理。此项介入工作的核心为业主，针对工程项目的质量方面，和开发商、建设方等沟通联系；在内部装修上，深化监督及检查，并予以指导，使业主能感受到优质的管理服务。在管理期间，需尽量加深业主对此项管理服务的认识，并建立良好的关系。物业管理方应注重前期介入，其有利于检验及评估早期工作成效，又是发展高端服务的重要依托。
如今，建筑项目在管理层面上，建设和使用两个阶段的管理工作存在明显脱节，在前期建设阶段，几乎不会考虑项目投入运营后，物业管理工作的实践执行，也极少会以业主长时间应用与物业方面平稳开展的视角分析问题，导致后期物业管理形成难以补救的缺陷。根据多年的实践总结经验，因为在建设阶段产生的遗留问题，比如建筑内部功能缺失、管线部署不方便检修维护等问题，提高物业管理的落实难度。最终造成工程不得不进行改建，或者直接忽略缺陷，影响使用体验，形成资源浪费，对工程相关方都会产生负面影响[1]。
二、物业管理前期介入的基本模式
该项目管理工作在前期介入中，一般采取三种开展模式。其一，建筑施工方自带物业管理企业，加入到建设项目管理中；其二，企事业单位的物业管理部门，参加到建设项目管理安排上；其三，外聘专门的物业管理企业及专业人士，参与到管理计划中。
具体参加管理的方式有：参加由建设方项目部牵头召开的工程例会；施工图纸会审；掌握建设现场的作业进度；以业主的角度参加竣工交接验收等。需要前期介入工作人员能全面掌握建设项目当下情况，继而可以站在业主与物业管理视角，予以建设方及施工方调整建议，让后期此项管理服务可以最大程度适应使用者需要与管理工作落实要求。
三、物业管理前期介入的具体实施
（一）规划设计时期
小型基建项目在规划设计时期，设计工程师一般会从自身专业的角度，思考设计方式与美观性等，关注点落在建设可行性，而非交付后应用给管理。而借助物业管理的前期介入，能为设计增添业主与管理的思考方向，按照以往实际管理经验与使用者生活中察觉到的设计不足，进行方案调整及改进，完善设计工程师可能不会注意到的细节，予以合理化思路。让物业方面的功能安排更加符合实践应用的管理，以规避由于规划问题，引发后期不必要的麻烦。前期介入的工作者需主动配合设计方，在垂直交通、空调、停车场等诸多方面的深度调研，并参加设施与物料选择，以提供物业管理的专业角度，补充及优化项目建设方案。
物业方面负责前期介入的工作人员，需注意自身应当重点督促的事项。规划设计时期，关键点在于有：其一，建设工程周边以及涉及到区域内的交通状况，还有公用的设施是否完备。其二，水电气的规划应用，要保证供应容量及时性，前期规划中，需认识到建设工程自身未来发展的问题，应当预留出可继续拓展的空间。其三，消防设施，建设项目规划中，考虑到工程使用安全性，在消防系统上有明确是部署标准。而物业方面人员需要检查有无覆盖死角，例如机房等，保证消防建设体系设备的涵盖全面性，消除不安全的因素。其四，安保系统，物业管理者主要检查各类智能防盗设施的应用情况，以及工程区域边缘围墙，防止翻越的设施无效果。另外，项目内部装设监控覆盖角度与区域，各关键位置必须安装可用的监控设备，考虑到经济方面，建设工程的其他区域尽可能消除死角。此外，还有内部各管道井是否稳定等，继而为业主创造安全的使用环境。其五，保洁与绿化。
一方面，清洁上，物业管理方应考虑到建筑每楼层的垃圾桶布置，是否满足大多数人的使用习惯。日常清洁工作中的取水便利性，以及垂直交通区域内吸尘用电问题。天台上有无照明设备与取水设施。垃圾回收点、地漏等安设是否合理。建设项目内部各个划分区域中，是否规划处可供清洁工作的用水用电装置。另一方面，在绿化上，物业方要注意建设项目设计的景观植被是否方便管理，以及和本地气候条件的适宜性，保障基本的成活率。选用植物的可观赏期持续时间，各块绿地的自动浇水设施的可用性问题。若建设项目中设有池塘等类似设施，要考虑配套的排水设施，以及相应的补水及溢水等安排的合理性[2]。
总而言之，物业管理介入到规划设计环节中，必须以业主与己方管理的方向，提醒设计方极易略过的细节。掌控好此阶段的质量关，有助于保障建设工程功能的完备性，提高各配套设施的运维便利性，推进建筑领域的环保建设。
（二）建设施工阶段
建设施工前介入该项目管理工作，能强化监理程度，以物业管理视角，评估并监管项目施工与设施部署品质，以求缩短察觉问题的时间，消除干扰后期物业管理的因素。虽然如今在各类小型基建工程中，都会安排专业监理，但负责此项工作的人员监督目光，一般落在基建整体结构稳定性等诸多大体量缺陷上，而降低物业服务质量的因素往往出现在细枝末节，并且细节部分还是物业管理者必须处理的工作。所以，物业公司考虑到己方后期的切身利益，相较于监理方，会更加精细，判定合格门槛也会提升，可以说是对监理工作的补充。
在建设施工阶段融入物业管理，把弥补监理工作的部分不足，提高此项工作的精细化程度。实践介入中，主要关注两项工作。其一，提醒施工方重视并深度执行质量防控。前期介入到建设项目中的物业管理者，通常拥有较多的物业服务经验，明晰工程后期应用中一般会发生的质量缺陷与归因。比如水电管线与设施最经济的布置模式，不仅要方便运维，还应尽量压缩占用空间。诸如此类问题，需提前防控，做到早察觉、早处理。相较而言，施工阶段进行防控改进调整，远比竣工交付后再解决，难度大幅度降低。其二，介入管理者应保证自身对问题的敏锐度，以便察觉在建工程不符合实用性特征的部分，并立即提出，各方协调改进。
（三）竣工接管移交
竣工接管中，建设方更多关注的是项目的总体交付，极少会注意到物业方接手后的工作，容易由于某些建设操作，使物业管理的实际工作增加。在服务能力等效的情况下，势必会降低管理服务质量。但通过事先介入，能基于物业管理的专业角度，严格控制间建设项目的应用功能，并就普遍的服务管理问题，和建设方、施工方交涉，同时督促其调整察觉到的问题根源。尤其在安装调试环节中，如给排水、供电、消防、通信、避震等若干系统，保障建设方度此类细节部分提起重视，及时勒令建设方限期处理，保证所有设施配置在正式应用前，展现出稳定的工作状态。检查出的全部问题都在移交接管前处理好，不仅能省去部分管理成本，还使建设项目可以在立项开发及应用生命周期中，平稳过渡。物业公司参与验收时，应当事先了解各设施，基于建设项目验收标准，确保项目无任何问题后，才能确认接管，为后期己方管理运营夯实基础。而在项目质保期限内，业主能选择委托物业公司，负责日常保养及维护等作业。物业公司则会直接和质保方交流，确保维保操作的时效性[3]。竣工验收期间，让该项目管理人员介入，能为建设方、监理方及施工方提供更具实用性的检查角度，提升验收阶段对细节的处理，有助于维护建设工程的落成品质。
综合上文讨论内容，物业管理的前期介入是必要的，而现实开展作业中，往往难以执行，一般是受到缺少认识度与高品质人才两个阻碍因素影响。对此，需积极做好应对措施，创造出同时适应业主与物业管理的工程。首先，提升认识，推动理念更新，保证全员都能意识到前期介入的价值。其次，注重多路径与多模式落实人才储备，制定针对性的人才养成方案，以奠定专业队伍的储备基础。最后，推进相关法规制定，借助政策上的引导与带动，使前期介入工作能够真正落实，弥补当前建设领域的不足。
结束语：在管理小型基建项目不断规范化的趋势下，物业管理提前加入到工程生命周期中，已经得到关注，这无疑对此类工程的竣工品质、配套设施应用运维、物业服务、安全性等诸多方面，发挥出积极的价值。因而，建设方与施工方、监理方，应提升对该管理调整的价值认识，相互协调配合，突出管理的根本意图。
参考文献：
[1]徐作成,张军.物企介入产业园区前期管理的探索[J].城市开发,2020,(15):42-43.
[2]樊鸿伟.轨道交通地下站上盖物业前期介入要点分析[J].建筑施工,2020,(05):892-893+896.
[3]刘干化.写字楼项目物业管理前期工程介入研究[J].现代物业(中旬刊),2019,(03):20-21.