刘金香
北京小米移动软件有限公司，北京市 100085
摘要：进入21世纪以来，我国房地产行业经历了几年的高速发展，逐渐进入平稳发展时期。伴随着房地产市场的不断完善，企业之间的竞争也越来越激烈。因此，房地产企业在把握销售节奏的同时，要在竞争中赢得竞争优势，取得经济效益，就必须不断提高项目成本管理的控制水平。对于提高房地产企业工程项目成本管理水平，帮助房地产企业自我改进、引导房地产企业健康发展具有一定的参考价值。
关键词：房地产；成本管理
引言
受到国家政策和市场刺激方面的影响，房地产行业改革后也获得了很好的发展，我国的房地产项目开发的规模和数量不断地增加，房价也在不断增加，很多企业也愿意将资金投入到房地产开发中去，希望能够获得更多的经济利益，这也增加了房地产行业的发展资金，房地产企业数量也有了明显增加，企业之间的竞争也愈加激烈。受到国家政策以及环境影响，当前房地产企业进行房地产开发时，利润也有了明显下降。对于房地产企业而言，项目管理和成本控制不但能够帮助其增加利润，也是房地产企业更好发展的重要措施。
1房地产成本管理的概念及房地产企业工程项目特点分析
1.1房地产成本管理概念
房地产成本管理是指企业在项目运营过程中实施的与成本有关的一系列管理活动的总称。房地产成本管理包括成本的预测、决策、计划、控制、核算、分析和考核等。房地产成本管理在企业管理中属于比较复杂的系统环节，且处于重要的管理地位，在整个运作过程中对内需要各部门的全力配合、通力合作，对外需要各相关政府部门、材料供应商、建筑公司及购房户等相关人员的配合与合作。其二，房地产企业需设立战略成本管理、战术成本管理和成本管理信息系统三大项。战略成本管理是企业管理高层人员为了企业长期发展需要，事先收集多方面相关数据进行分析与实地考查，总结出可规划、可实施、可评价的操作方案。根据战略管理目标指导企业管理人员进行工作分解，选择具体方法和策略，及时、有效地在规定范围内完成任务的整个过程就是战术成本管理。企业形成初期建立起的数据信息库、成本管理信息库、成本管理模型库及整个成本管理流程包括收集、加工分析、输出成本信息的全套系统就是成本管理信息系统。
1.2房地产企业工程项目特点分析
房地产企业所从事的开发经营活动包括：项目考查与可行性分析、土地摘牌与拆迁、场地勘探及规划设计、组织施工管理、竣工验收、房产推广与销售等。与一般工业产品的生产不同，房地产开发产品的开发建设具有投入资金大、投资风险高、开发周期长等特点，因此，加强成本管理对房地产开发企业的长期发展乃至存亡都有着决定性的作用。房地产项目是一个相互影响、相互联系的多目标体系，其中包括了施工设计管理、项目计划管理、工程材料管理、采购招投标管理、质量管理、目标成本管理、合同管理、现金流管理、工程进度管理等方面，系统之内的各目标之间始终的保持一定的合理性与均衡性，从而保障房地产项目开发目标的最终实现。
2我国房地产项目成本管理控制的路径分析
2.1详细进行对于土地的选购
地产项目不同的阶段也有不同的基础管理，一切都要把基础做好，才能取得完美的效果。房地产业也是如此，只有把成本管理的初始工作做好，才能减少资金的消耗。买地产项目的时候，大多是觉得性价比只要能买到，就直接去买地产，这样在以后的过程中实际上会出现很多的问题。由于购买土地时会出现许多因素，如土地的价格与城市的地理位置是否匹配等。如果我们买了一块优质的土地，这对一些企业也有很大的帮助。
2.2重视成本计划及管理制度的完善
首先，在工程进行前期准备时，需要进行比较完善的工程项目施工计划的制定，合理的预判前期的投入以及整个工程所需要的资金，然后根据国家施工的相关标准和要求记忆企业本身的经济实力和市场经济发展情况来制定和成本投资要求相符的计划。通过认真地分析和规划项目，在不给工程质量造成影响的情况下尽量地缩减成本，能够帮助施工单位提高其经济效益。其次，必须重视项目成本管理，提高管理人员的综合素质，给其机会参与到培训中去。最后，还应该完善相关的制度，落实奖惩制度，从而确保企业资源配置的合理性，真正地将成本管理相关工作落实。
2.3竣工后必须及时地进行总结
工程快要竣工时，房地产企业的管理部门和相关工作人员思想上容易出现松懈，这也会给项目管理和成本控制更好地进行造成极大的影响，这便要求我们必须实施效率工作态度地树立，重视总结讨论。在竣工完成后，需要对工程的数据和资料进行收集和整理，然后分析资料数据本身的客观性，认真地思考和讨论工程项目建设过程中出现的成本浪费情况，并做好收尾阶段的财务核算和对比工作，对项目成本管控工作进行系统和全面地总结，了解其重要性，认真地分析其中存在的弊端和问题，从而给将来的工程项目施工更好地进行奠定基础。
2.4提高企业管理人员的综合素质
树立全新的成本管理理念。首先，企业总负责人应意识到战略管理的重要性，在拿项目前期应组建数据信息中心，收集、分析大数据，帮助决策者更清晰地看清形势，及时发现商机。在项目确定后，利用分析出的数据更精确的组织设计流程，从设计方案开始就将成本与其他设计要素融合在一起，从源头上掌控整个工程的成本。其次，项目运作过程中负责人应结合前期数据和实时数据的分析，更有效的做出决策，并以此为导向指导各管理人员将成本管理融入战术管理中的方方面面。最后，鼓励管理者积极学习除自身专业之外与工作相关的其他专业知识，达到部门之间真正的信息互通、互相理解、团结合作。
2.5细化施工材料成本管理
房地产企业如果想细化施工材料的成本管理首先要建立严格领料、用料和购料制度。工程成本的重要组成部分是施工材料，对于任何一家房地产企业未来的发展非常关键的环节就是做好材料成本的有效管理。在房地产各个项目施工前，规划好消耗最少的施工材料的方案，重视施工材料储存等相关环节，并且各个项目的施工团队要根据每项施工性质来确定使用量的多少，降低没有必要的浪费，提高工作效率，实现合理的分配进而采取适当的方法储存。企业在做到采购材料保证质量的同时，还要做到减少不必要浪费，恰当运用材料。严格要求管理者对各种原材料进行对比分析。制订并实施技术措施，节约材料，根据计划购买材料，依据具体使用情况领用材料，在规划范围内消耗材料。在购买材料时不仅要将所购物料进行对比，还必须与业主进行定价，确定好之后再与供货商方面签订采购合同，以避免出现所采购价格比业主定价高的情况。而对于大批量的采购，应该本着总量订货，而执行分批购买的政策。这样可以防止积压材料，又能持有更多的活动资金。
结束语
总之，房地产企业成本管控对项目的运营及发展具有重要的作用。开发项目的成本管控需要各个部门的协调合作。房地产开发企业的成本管控是一项系统工程，我们要建立起全过程、全员参与、全成本的成本管理体系。解决好实现中存在的问题，切实加强对房地产开发项目的成本管控，提高房企的盈利水平，引领房地产企业实现资源的优化配置和企业效益最大化。
参考文献
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