周晓泉
广东天栋建设管理有限公司 广东广州 510000
摘要：随着社会的发展，房地产行业成为当前发展最迅速的行业。但房地产开发企业在进行成本管理中出现了一些问题，经过长期的经验积累，得出目标成本管理是最科学、最有效的管理策略。房地产管理工作原本就很复杂，再加上房地产开发项目本就具有一定的风险性，管理人员也无法预测，所以为目标成本管理工作的开展带来了许多困难。基于此，本文针对目标成本管理在房地产开发企业现状及策略进行探讨分析，以供参考。
关键词：目标成本管理;房地产开发企业;管理问题;改进策略
引言
在我国现代经济发展的背景下，房地产项目的建设体量越来越大，并且投入资金越来越多，市场在进行划分时也越来越精细。项目在开始时就会对开发建设的基本成本进行简单的分析，这样才能保障投资目标能够实现。项目在进行开发管理时也越来越精细化，由以往的粗放式管理逐渐转变为现代化的精细化管理，而成本管理工作也从实施过程管理转变为现代化的全过程管理。并且在完成项目的开发后，项目管理人员还会对目标成本进一步进行复盘，有助于今后企业在发展过程中开展成本的目标控制。
1房地产开发企业中目标成本管理的内涵
1.1房地产开发项目目标成本的含义
在企业预算前提下目标成本管理工作才得以实施，也就是说，结合企业经营目标，在成本预测、决策和目标成本测定的前提下，开展分析、控制、考评目标成本的管理工作。目标成本管理体系的核心是管理，实施的手段是核算，效益是最终目的，进行事前测定成本、控制日常成本消耗以及考核事后工作，最终形成成本体系，而且是多层次、全方位、全过程、全部企业的一种体系，主要目的就是实现少投资多获益[1]。
1.2房地产开发项目目标成本的构成
在实施目标成本管理时，首先需要进行正确定位，之后通过可行性的研究，在保证获得目标利润的前提下，进行目标成本控制，从而达到目标成本管理体系的最终目标。但目标管理是把房地产开发企业经营的性质、特点以及成本形成过程结合在一起，之后对开发活动所产生的成本进行管理。这一过程中，成本项目都包含以下内容:其一，土地征用费和拆迁补偿费;其二，建筑安装费用和基础设施建设费用;其三，工程前期费用和公共设施建设费用;其四，其他开发费用。一般情况下，房地产企业会结合成本项目的研究成果，再决定把开发过程中所产生的费用纳入务必计入的成本核算中。这一过程中，需要注意的是，其他开发费用、公共设施建设费用和物业前期管理费用、土地出让金等都不属于可控成本，除了以上开发中所产生费用都属于可控成本[2]。
2目标成本的管理在房地产开发企业中出现的问题
2.1目标成本管理意识理念落后
房地产开发具有资金投入大、投资周期长、影响因素多、项目类型复杂等突出特点，因此其目标成本结构相对比较复杂，具有难度大、不可控因素多、不确定性大的管理特点。例如：资金和土地成本会受到国家政策影响、施工成本会受到市场行情影响、运营成本会受到企业管理水平和消费市场的影响等。现阶段，我国大部分房地产开发企业都采用“事前预算+事后结算”成本管理模式，未能与时俱进，形成“多角度、全过程”的新型目标成本管理理念，导致目标成本管理能力不能满足当前社会发展的需求，影响企业发展。
2.2目标成本管理体系不够健全
目前，有很多房地产开发企业虽然设置了独立的成本管理部门，但是未能建立系统的目标成本管理体系，导致企业成本管理工作过多地关注于施工成本控制或工程造价管理，没有发挥出对房地产项目开发前、开发中以及后期运营管理过程中的成本管理职能；即便个别企业建立了目标成本管理体系，在实际管理中也未能严格按照管理体系进行目标成本管理。上述原因直接影响了企业的目标成本管理能力，造成企业不必要的经济损失[3]。
2.3目标成本管理人员能力不足
在房产开发企业精细化管理发展趋势下，成本管理逐渐被分化成一个独立的管理体系，对成本管理人员的综合素质提出了更高要求。当前行业发展背景下，要求目标成本管理人员不仅要熟悉房产开发的全部流程，还要了解项目设计、工程管理、财务知识、房产销售等多领域知识。然而现阶段很多目标成本管理者还没有达到上述能力要求，从而影响目标成本的管理有效性。
2.4目标成本管理缺乏市场观念
目标成本是房产开发企业生产经营效率的重要体现，与企业的营收比具有直接的关系。目前很多房产开发企业没有紧密结合市场发展状态进行目标成本的管理，而是盲目地对工程项目的建设成本进行管理与控制，忽视对市场需求、不同建筑产品投入产出比的调查与思考，导致“开发成本降低，但经济效益没有升高”的问题[4]。
3目标成本的管理在房地产开发企业的现状的改进策略
3.1建立专业部门，善用专业人才，加强成本管理的体系化建设
目标成本的管理是一项长期且动态的工作，成本考核针对的不仅是承担目标成本管理工作的成本人员，还包括了目标成本管理活动中的各相关管理人员，涉及建筑工程生产、财务、经营、人事、销售等多个方面时，需要针对不同部门的工作特点制订对应的考核，将非财务指标纳入考核内容中。值得注意的是，在进行成本管理时，需要建立完整的责任制度，将不同的责任落实到人，企业在进行投资时需要建立严格的投资计划，确定投资目标。由于房地产企业活动在开展过程中所需要投入的资金量较大，所以需要建立一套行之有效的成本目标管理制度以及与之对应的实施细则和考核评价机制，以管理体系做指导，来保障投资目标的实现。在进行考评机制的设置时，工作人员需要意识到考核工作的对象并不仅仅是相关的工作人员，还需要对投资项目的管理、体系的建设，以及责任人进行全方位的综合考察。对投资项目进行考核时，主要评估投资项目的风险性以及回报率，而在对体系进行考核时，需要建立相应的体系管理目标，可根据目标的调整进行对应的调整[5]。
3.2项目建设中调动人员积极性，有效引入绩效考评机制
工作人员的积极性永远是直接影响工作质量的一个关键因素，需要懂人员的组织和管理。①在进行房地产项目的建设时，通过一系列的优化来使工作人员的整体工作积极性得到提升。例如，在进行项目的建设时，可以采用一系列的奖惩制度，并且将项目的目标成本分析，与工作人员的总体绩效和奖金进行挂钩。如果工作人员在日常的工作中能够对项目建设相关活动仔细分析并提出了具体的解决方案，为企业节省了一定的成本，这样可以予以工作人员一定的奖励。②在进行相关成本核算以及合同管理时，工作人员的工作素质会对最终的管理结果产生影响，所以房地产企业需要为相关的工作人员提供一定的企业内部培训。这样能够在一定程度上使工作人员的工作技能得到提升，为房地产项目的建设起到一定的促进作用，同时也促进了相关人员的发展，提高了员工的工作成就感。③在进行人员考核时，依旧需要相关工作人员了解我国目前房地产行业的发展状况。工作人员需要具备良好的专业素养，能够做好有效的目标成本管理，建立良好的工作团队是考核人员的基本目标。
3.3重视合同，通过合同管理控制成本
合同控制对于房地产的运行来说极为重要。房地产企业需要在合同规划、合同谈判、合同履行等阶段控制成本。在进行成本管理时，需要尽可能向前进行延伸，并且将成本管理融入设计方案确定阶段、招投标阶段、合同洽谈阶段。将项目合同进行全景规划，同时根据自身经验和对项目实施过程中问题的有效预判，严格审核、把控合同中重要条款，减少或杜绝合同中的漏洞。在合同签订过程中，严格防范成本超支，尽量少留工程造价变更的活口。成本、合约部门可以对承包商的资金申请计划进行审核，合理支付工程进度款、结算款，严格控制超出合同约定的付款;同时与施工进度计划进行有效对比，如果其中存在一定的超出内容，则需要现场查看并分析超出原因是浪费还是由于设计变更所导致的。科学地对成本进行控制，能够有助于提升成本的使用效益。尤其是在进行成本控制时，相关工作人员需要明确工作量、设计变更以及现场签证等多项内容，并且需要对其进行逐一核实并予以确认，完成成本的核定工作，严格控制成本。
3.4完善成本编制的准确性
在完善成本编制的准确性时，需要严格对待编制的目标成本数据，尤其是投资开发部门所提供的各项收费文件和节点，以及设计人员提供的建筑功能数据和规划设计指标，还有工程负责人提供的建筑材料标准。除以上三点，还要注重营销管理人员提供的营销数据，以及财务负责人提供的财务数据。在进行成本编制时，需要注意将详细的工程建造信息、材料标准说明和重要设备材料的成本分析纳入编制内容。此外，要想充分发挥目标成本管理的作用，还需要房地产开发企业了解成本管理工作的现状，才能使编制的成本内容更具准确性。也就是说，需要企业内部各个部门积极配合各项成本工作，把精准的数据传送于成本部门，以此来准确化编制管理内容。与此同时，还需房地产企业不断分析以往开展目标成本编制工作时应用的数据信息，因为在编制新内容中参考以往的数据信息，同样也可以准确化企业所编制的管理内容。
结束语
综上所述，在社会经济飞速发展的背景下，各个行业都有了非常好的发展和较大的进步，房地产开发行业也不例外，为了能顺应时代发展，在激烈的市场竞争中占据一席之地，开始不断进行改革工作。其中，加强成本管理成为该行业最关注的问题，经过多年的积累，发现目标成本管理体系可以有效改善管理工作，提升成本控制的效率。但还需相关人士在实施过程中积极探索优化方式，来提升目标成本管理水平，从而实现稳步发展。
参考文献
[1]顾丽丽.目标成本管理在房地产企业的应用研究[J].知识经济,2019(28):71-72.
[2]丁信利.房地产开发项目目标成本管理浅析[J].商讯,2019(20):134+136.
[3]刘博.房地产开发企业目标成本管理现状及改进研究[J].时代经贸,2019(04):46-47.
[4]相建利.浅析房地产企业目标成本管理[J].中外企业家,2019(03):1.
[5]凌燕.基于目标成本管理的房地产开发企业成本控制研究[J].经贸实践,2018(24):164.