祝悦1周皓2 陈哲3
1. 富阳经济技术开发区投资服务中心
2. 深圳市蕾奥规划设计咨询股份有限公司浙江分公司
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【摘要】：近年来，我国大力提倡“增量扩张”、“存量挖掘”的城市发展战略。城市规划也通过优化产业结构、完善公共配套设施、创建合理的产业建设机制来提升产业园的综合更新建设质量。本文通过案例分析等方式，结合实地调查、企业研究等，分析了存量规划背景下产业园更新面临的风险以及相应的规划策略，希望能促进我国产业园更新建设。
【关键词】：存量规划背景；产业园；策略
近年来，在城市的改革建设下，我国的城市的产业园建设都获得了大量的经济效益。但是在城市内部经济竞争加剧的环境下，如何促进产业园更新，保证土地使用效益最大化成为了规划团队关注的重点。面对着城市交通容量、城市环境建设以及公共配套设施的负担，如何通过合理的更新策略来激发空间资源全面更新，为长远的经济发展奠定基础，也成为了大量的产业园关注的重点。
1.分析产业园更新的必要性
1.1保证土地价值和建筑价值相匹配
经过多年的技术和产业优化，很多产业园也形成了独立的经营管理方式，面对着社会的经济产业发展，产业园的功能定位也会发生一些变化，如在区位和经济方面，产业园是城市经济中心和重要组成部分，其不光促进了城市的经济，同时也实现了创新产业用地，并配套了相应的居住，公共服务设施，实现了紧凑开发利用的目标。但是从现有的产业园建设来看，很多地区存在产业用地超期占用等问题，一些居住用地甚至超过了20年；此外，使用的建筑年限过长，大量的建筑物面临着不同程度的老化问题，整体的容积率较低，也不利于企业的参与安防展，出现了建筑价值和土地价值不配备的问题。因此，及时更新产业园，也是紧跟时代， 实现产业增长的重要途径。
1.2产业功能和产业区的发展目标不一致
很多产业园内部的工业用地和生产需求不匹配，一些地区非产业用地的面积占到了全部产业面积的15%以上。从产业的生产模式来看，产业园内有大量的传统工农业产品，和预期信息产业功能，科研教育产业模式有差异。大力提倡产业园区更新，也是传统工业产业现代化产业升级、过度的必经之路。
1.3产业区的布局、环境和企业的发展需求有差异
如今，很多产业园的企业的建筑形态和布设较为封闭，均按照企业自我想法建设，导致公共环境设计和布局缺乏美观性和实用性。在产业园的不断发展小，内部的企业数量不断增加，出现了用地竞争、办公区域、科研区域面积分配不均等问题，这些都严重制约了企业的发展。对此，产业园区应当认识到企业的生产管理需求，为其构建一个相对集中，融合度高的办公环境，最终为企业的综合发展提供足够的空间支撑。
可见，产业园的更新背景下压力和机遇共存，基于存量规划背景，产业园需要了解现目前的更新策略和需求，最大程度积累园区各项资源，最重视实现有意义，有价值的创新发展。
2.分析当前产业园更新需要亟待解决的问题
2.1交通问题
产业园更新期间可能导致交通不畅，建设后产业园区的面积扩大，交通压力也会随之增加，现有的道路无法满足扩建后的通行要求，势必会导致更大的交通压力；从以往的产业园的通行情况可知，排除早晚高峰期以及工作日，道路尚可畅通；而早晚高峰期因为进出口的道路较少，会导致大量的车辆无法通畅出入，导致车辆排队，道路拥挤等问题。
一些产业园区周围交通都是以道路交通为主，缺乏轨道交通，而交通线路也存在分布不均匀，乘坐公交车等待时间长，运量少等问题，可选择的交通通行方式也较少。
2.2产业园配套的设施补助
产业园的配套设施不完善，内部的餐饮、娱乐、医疗卫生设置较少，内部公共配套设施匮乏问题明显。
居住环境不理想
大得多产业园区内部的居住建筑分为员工宿舍、普通住宅、经济适用房三种，而产业园区的内部面积有限，大多用于商业，导致内部的居住问题严重，很多住户职住问题没能得到解决。
2.3公共环境品质较差
因为工业园区多注重商业生产，因此公共空间管理也存在一定的局限性，如整体空间的利用率较低；而考虑到发展时序问题，片区内部的发展环境差异较大，原有的老旧片区环境不理想，也没有形成独特的特征街道、开放空间，空间环境的品质不理想，因此人流量不大。
3.产业园更新策略研究
3.1合理利用土地资源，构建高品质服务体系
基于存量背景下的产业园更新建设，相关规划单位需要重视产业建设的各个要求，必须以密度、高质量的公共服务体系作为支撑体系。如可以打破原有的企业建筑规划理念，科学合理、统筹管理公共空间；可因地制宜建立一体化的公共服务体系，及时发挥公共空间建设的最大效益和有效性，并为下个阶段的城市更新建设奠定基础，也让产业园区实现资源集合，环境公共开放的局面。
例如可针对工业园区高密度地用地现状，构建地上、地下、地面的三个层面的公共空间环境，设置下沉式广场、城市公园、垂直绿化等环境；优化并增设公共服务设施，如构建文化设施、体育设施、管理服务设施和商业设施等，实现开放和发展相适应的建设理念。
3.2尊重企业权属意愿，携手共建美好家园
规划更新前，相关单位要调查用地情况，并尊重企业的真实诉求和意愿。积极统计愿意拆除和重建的企业、愿意改扩建的企业、愿意维持现状的企业数量，并从此基础上了解到用地的现状，并尊重企业的更新意愿和更新诉求，为下一步规范发展打下坚实的基础。
3.3合理划分单元，积极发挥土地的综合运用价值
按照地方单位的用地情况开看，我国的城市更新的内容分为了综合整治、功能改善、拆除重建工作。针对产业园区的工作而言，各项工作需要结合企业的真实意愿和用地情况进行统筹规划。可按照 土地规划和使用分为综合整治、改扩建、拆除重建、公共设施建设、预留土地等几个单元。
后可针对现阶段公共配套设施不足，产业园区的环境有待提升等问题积极鼓励土地混合、做好开发建设复合利用。并在权属相对单一、公共服务轴带有主导功能的条件下更新单元，内容包括了建筑一二级退线、公共服务设施用地位置以及空间控制等内容，也需要考虑内部的职住、交通等问题，合理规划设计各个单元。
3.4鼓励分期开发，综合促进产业建设
值得注意是，采用分期更新的方式可以充分利用资源，可保障条件成熟的项目率先启动，获得成效；也能够将更新和综合支撑环境利用起来，保证经济能够及时带动起来，也能够有效规避无计划风险，减少连片开发资源成本；也能够发挥示范建设的效果，保证规划项目可实现规划目标。
为了有效实现分期更新开发的目标，规划单位要先梳理用地情况，以产业升级核心目标，树立创业生态体系建设信心；同时也要做好附属交通、建筑建设，建设新增容量的交通、服务环境；在建设更新中也要重视地块更新的价值，合理设计重要道路、中心区位等内容。
3.5完善建设资源，积极改善规划交通问题
首先，建议积极完善道路交通设施建设，减少产业园区的交通压力，可适当增加网路的密度，提升道路的级别和等级；此外要在拥堵路段加设进出口数量，积极缓解早晚高峰内的通行问题。其次，为了积极改善和缓解交通压力，有效改善其地区的生活环境质量，可以及时更新改造地块内的居住区环境问题，进而促进职住平衡问题，可参照法定的建设要求，适当扩展员工宿舍，增加经济适用房建设，解决居住问题；最后要增设交通枢纽，做好早晚高峰疏导，可在内部完善自行车网络、在产业园周边，内部增加公交站台，并为当地的交通建设作出贡献。
4.产业园更新的可行性要点
4.1政府支持和企业合作
产业园更新中，企业和政府都扮演了重要的地位，为了为市场的运作留下更多的空间，政府、企业要积极合作，坚持产业优先，企业主导和政府引导的原则，最终实现统筹规划和综合建设的目标，相关单位之间要积极合作，遵循业主的各个意愿，坚持统一规划和综合发展，最终实现综合建设目标。
4.2控制总量，落实用地规定等原则
产业园区要积极借鉴和学习其他园区的建设经验，建立一个宏观、科学、完整的城市体系。首先要明确各个地块的贡献方式、价值和贡献率，进而促进规划编制的统筹效果，也要结合不同的地块制定不同的贡献率，保证规划的公平性和灵活性。其次要鼓励企业基础设施建设、公共服务建设的积极性，落实容积率的奖励政策。最后要做好交通规划，可以在重要的交通枢纽环境提升容积率，保证交通服务的价值。
4.3科学配比住房比例，发挥科学创新建设价值
针对一些产业园更新效果不显著，小微企业缺乏建设动力等问题，产业园需要紧跟时代脚步，主动转换产业园区的建设层次，面对公共技术支撑不足的问题做好配比工作，积极落实并推广公共基础设施的研发和建设。此时，也可以采用租售并行的方式，可以按照政府的指导价出租，也可以按照公开发售的方式进行销售，并通过控制价格、开放供应等途径，为企业的综合发展奠定基础，激发建设动力。
4.4做好协同管控，推进阶梯建设动力
值得注意的是，产业园的更新建设并不是一蹴而就的，在建设中也存在较多的阻力。对此，可采用分批、分阶段更新，最终完成存量规划建设的目标。首先，对于可启动建设条件成熟、权属清晰的项目，并在整体上起到示范作用，积极协调保障项目的开展可行性；后期不断加强和推动基础设施项目、公共服务以及商业配套设施的整体规划，最终保证工业园区的整体建设价值。
5.案例分析
5.1规划背景
为了满足一城十园——开发区扩容后形成一城十园，直接管辖范围达106平方公里，金桥园区最接近主城区，基础条件较好，有率先转型提升，打造产城人融合发展的新城区的要求。富阳经济技术开发区金桥园区城市设计遵循《关于进一步完善富阳经济技术开发区体制机制的补充意见》，重点发展楼宇经济，积极引导光通信产业转型提升，培育发展数字制造、新材料、智慧物联等新兴制造业，同时加快发展科技研发、文化创意、现代商贸、休闲娱乐等现代服务业，打造产城人融合发展的新城区。国土空间规划背景下，存量土地成为价值创造的主战场，退二优二、退二进三、腾笼换鸟，是老旧工业区转型的必然选择。阳陂湖的建设为地块带来重大发展契机，周边开发建设加速，通过城市更新理念和空间设计的双管齐下，能为金桥带来更广阔的发展前景。
5.2规划存在问题
（1）用地问题：用地开发基本饱和，产业用地占比大，集中连片已成规模。原开发采取单宗用地出让的模式，不利于整体形象和产业氛围的塑造（图1所示）。
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（图1 园区内的土地利用形式）
（2）产业发展问题：产业高低不均，效益不均，涉及34个门类，主导产业为装备制造业，产业迭代速度快，生产扩容需求旺盛。（3）道路建设问题：道路体系缺乏延展性，全部交通依赖36米高尔夫路，客货混行、机非混行严重；缺乏连贯的次干路、支路系统，停车供需矛盾突出。（4）职位问题：工作和生活居住地分离，沿线距离远且腹地小，导致设施配建不经济，运营难度大。（5）形象问题：园区历经30余年的发展，厂房老旧、道路破损、景观单一等问题愈发明显，与科技型、高端型的园区定位不匹配。
5.3规划解决措施
第一，针对用地问题，可结合当地的三阶段用地特点，更新挖潜，整合资源，重新挖掘农林用地，增加工业用地规划质量；第二，针对产业开发问题要做好产业置换和更新，目前地块范围内，企业共计157家，其中已注销或搬迁的企业共有39家。根据国民经济行业分类，场地内118家企业以第二产业为主，占比65.25%，共涵盖2个种类，20个小类；三产占比33.9%，共涉及7个种类，13个小类。可吸引当前环保、绿色制造等产业，更新产业模式；第三，道路交通方面，由高尔夫路主街改造延伸到腹地支路，采取主后街一体化的改造方式；第四，职住方面要盘活闲置用房，与周边村庄共建共享，重点关注住宿、餐饮、商业、体育等基本公服。第五，形象建设方面要从道路本体改造走向沿线综合改造。从存量用地、风貌引导、需求调研、开发管控四个方面对现状开发形式进行评估，识别更新单元和拟解决的问题。后期也需通过分区景观设计、道路景观以及节点景观等构建，不断完善和优化内部的绿色交通设施和体系，保证整个产业的工作质量。
6.结语
基于存量规划背景下的城市工业园区的规划建设离不开国家的扶持，企业的合作，建议相关单位紧抓机遇，认清实时，最终为我国的工业园区综合建设作出跟多贡献。
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