周巧玲
深圳融创房地产集团有限公司 广东省深圳市518000
摘要：在社会迅速发展的背景下，房地产开发企业开展的项目活动越来越多，规模越来越大。从某种角度上来说，房地产开发企业开展的项目活动具有一定的特殊性，并且与其他工程建设活动有非常大的差异，比如资金投入量大、投资风险较高、开发周期长、工程寿命长、收益高等特殊性。因此，成本管理工作对房地产企业的发展有非常重要的作用，企业通过实施目标成本管理有效地降低了企业运行的成本，也提升了市场竞争力，为企业带来了极大的经济效益。所以对目标成本管理开展更深入地探索研究是非常有必要的。
关键词：目标成本法;房地产开发;成本管理;应用;
引言
在我国现代经济发展的背景下，房地产项目的建设体量越来越大，并且投入资金越来越多，市场在进行划分时也越来越精细。项目在开始时就会对开发建设的基本成本进行简单的分析，这样才能保障投资目标能够实现。项目在进行开发管理时也越来越精细化，由以往的粗放式管理逐渐转变为现代化的精细化管理，而成本管理工作也从实施过程管理转变为现代化的全过程管理。并且在完成项目的开发后，项目管理人员还会对目标成本进一步进行复盘，有助于今后企业在发展过程中开展成本的目标控制。
1目标成本法的定义
所谓的目标成本法，指的是在产品开发设计的过程中以实现利润为目的而进行的成本管控。目标成本法施行的目的是获取更大利润。目标成本法归根结底来说是以市场作为导向的，是一个企业成本管理有效性的基础部分，能够提高企业的竞争力，体现了成本确定市场的重要意义。
2房地产开发项目目标成本的构成
在实施目标成本管理时，首先需要进行正确定位，之后通过可行性的研究，在保证获得目标利润的前提下，进行目标成本控制，从而达到目标成本管理体系的最终目标。但目标管理是把房地产开发企业经营的性质、特点以及成本形成过程结合在一起，之后对开发活动所产生的成本进行管理。这一过程中，成本项目都包含以下内容:其一，土地征用费和拆迁补偿费;其二，建筑安装费用和基础设施建设费用;其三，工程前期费用和公共设施建设费用;其四，其他开发费用。一般情况下，房地产企业会结合成本项目的研究成果，再决定把开发过程中所产生的费用纳入务必计入的成本核算中。这一过程中，需要注意的是，其他开发费用、公共设施建设费用和物业前期管理费用、土地出让金等都不属于可控成本，除了以上开发中所产生费用都属于可控成本。
3目标成本的管理在房地产开发企业的现状
所谓的目标成本管理对于房地产开发企业来说，就是按照相应的成本目标完成一系列的成本控制工作，房地产项目的开发不仅仅是房地产的建设，更重要的是开发一定数量的产品所支出的全部费用。对于房地产企业来说，这些费用都需要纳入目标成本的管理中，通过这种方式能够在一定程度上使房地产的整体运营质量得到提升。在现代的社会背景下，房地产行业是一个较为典型的重资产运营行业，其开发成本的支出始终是一项最重要的成本支出，在总成本中占比达到70%～80%，而开发成本支出的状况会对项目市场经济效益产生极大的影响，所以做好相关的成本管理是房地产企业经济效益得到提高的一个重要保障。除此之外，我国目前在市场上对房地产行业进行调控时，所选择的管理方式依旧为从紧态势的宏观调控，这也导致房地产企业在运行过程中的自身利益受到了一定的挤压。所以房地产企业在开发过程中，需要不断对目标的成本管理进行加强，通过这种方式才能有效促进房地产企业的发展。
4目标成本法在房地产开发项目成本管理中的应用策略
4.1入先进信息技术，打造现代化目标成本管系统
目前，很多房地产开发企业所用的成本管理软件，仅具备基础的计算、核算以及统计功能，不能为成本管理人员提供更详细、更深入的资金成本信息，数据处理及深化能力比较薄弱，不仅影响目标成本管理工作的效率，还容易导致管理漏洞的出现。因此，在信息时代背景下，房地产开发企业应紧跟时代发展的脚步，积极引入先进的信息技术，对原有成本管理系统进行优化和创新，打造更为智能的现代化目标成本管理系统，使目标成本管理更加规范化、科学化。同时，新型目标成本管理系统应以资金控制和成本控制为核心，基于不同开发环节创设出多元化的成本核算模块，实现各专业接口数据信息的无缝对接，从而全面提升目标成本管理的高效性与全面性。
4.2加强目标成本管理体系构建
一般情况下，开发企业进行管控工作时重点关注以下三点内容:质量、成本和进度，而且目标成本管理要求实现这三点。所以，对成本管理造成影响的不只是经济指标，项目的施工进度和工程质量都会对成本管理造成影响。也就是说，这三点互相制约，只要落实这三点内容，企业才能顺利构建目标成本管理体系，从而全面提升企业的竞争力。1)投资决策阶段 在项目投资决策阶段，必须进行 充分的可行性研究，而成本测算则贯 穿于整个可行性研究过程。首先，应 进行市场调查分析，包括板块的格局区位成交分析、供需结构、项目定价、 产品竞争力、客户分析等。随后，应 进行该项目的定位，包括户型设计、 精装标准、去化时间、预测售价，并 根据规划要点制定项目的总体经济指 标与关键节点计划。2)限额设计 对于房地产开发企业而言，设计 是控制建造成本的源头，至少决定了 70% 的建安造价。可研阶段及拿地 阶段形成的目标成本也是对设计要求 进行限额。在满足设计规范的前提下， 需合理确定实物量指标，如钢筋含量， 混凝土量等。因此，设计院的选择至 关重要。3)加强经济合同及变更管理.加强施工过程中的合同管理，合 同执行期间密切注意我方履行合同的 进展情况，以防止被对方索赔，这也 是降低工程成本，提高经济效益的有 效途径。严抓工程签证管理，要求项 目签证与设计变更上报公司审批，禁 止过期签证、倒签证。在制度中，对 签证管理及线上线下流程，进行更加 明确的要求，并在日常及结算复审中 严格监督管理。4)动态总成本的监控 在施工过程中，需要实时监控 动态的总成本变化。项目部应定期上 报项目成本动态表。考核成本、施工 图版目标成本、合同价、施工图预算 价等动态成本应全部列支，做到实时 更新，实际情况按最不利因素考虑， 使公司总部及项目公司能够做到提前 预警，并采取合理措施降低成本.
4.3重视合同，通过合同管理控制成本
合同控制对于房地产的运行来说极为重要。房地产企业需要在合同规划、合同谈判、合同履行等阶段控制成本。在进行成本管理时，需要尽可能向前进行延伸，并且将成本管理融入设计方案确定阶段、招投标阶段、合同洽谈阶段。将项目合同进行全景规划，同时根据自身经验和对项目实施过程中问题的有效预判，严格审核、把控合同中重要条款，减少或杜绝合同中的漏洞。在合同签订过程中，严格防范成本超支，尽量少留工程造价变更的活口。成本、合约部门可以对承包商的资金申请计划进行审核，合理支付工程进度款、结算款，严格控制超出合同约定的付款;同时与施工进度计划进行有效对比，如果其中存在一定的超出内容，则需要现场查看并分析超出原因是浪费还是由于设计变更所导致的。科学地对成本进行控制，能够有助于提升成本的使用效益。尤其是在进行成本控制时，相关工作人员需要明确工作量、设计变更以及现场签证等多项内容，并且需要对其进行逐一核实并予以确认，完成成本的核定工作，严格控制成本。
4.4加强对目标成本管理实施的监督
具体来说，就是创建一支监督目标成本管理的团队，要求这支团队全面了解目标成本管理实施中的实际状况以及实施中出现的问题，以此来提升目标成本管理的价值。此外，企业还可以创建考评制度，奖励严格执行目标成本管理环节的人员，对没有落实这些环节的人员作出相应的处罚。这种方式不仅可以调动人员工作的积极性，还能在很大程度上提高目标成本管理水平，使得房地产开发事业有更好的发展。
结束语
随着我国经济的不断快速发展，城市化水平也会逐步提升。房地产项目作为社会经济的重要组成部分，在国民经济中占据着重要的地位，而其发展水平如何，也会直接关系到国民生活水平。通过本文，希望房地产企业相关人士能够加深对目标成本管理重要性的认识，有针对性地提高自己的技能水平，有效地在建设项目的施工过程中实施目标成本管理，为企业的发展贡献自己的一份力量。
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