高振明
身份证号码：37028219791025****
摘要：目前，我国城镇住房积极改进，使得房地产行业逐渐迈向蓬勃发展阶段，逐渐成为了我国国民经济发展的支柱产业。由于我国房地产行业起步较晚，房地产企业的发展规模普遍较小，有部分企业比较关注项目的开发，忽视了对其管理的重要性，导致其项目在实际发展过程中存在许多不可控的因素，因此房地产企业做好投资风险管理，有利于推动企业的稳定发展。企业必须要进行科学地房地产项目投资风险分析，采取有效的风险防控措施，降低其风险系数。
关键词：房地产企业；项目投资；风险管理；问题探究
中图分类号：F457
文献标识码:A
引言
市场经济开放后，房地产行业紧随政策导向，势如破竹，在我国各个地区迅速崛起，林立的摩天大楼代表了房地产经济的繁荣。房地产经济崛起，迅速带动了各个地区的经济，实现了财政增收。为了促进房地产经济市场的稳定发展，加大对房地产市场经济的监管力度，优化房地产产业结构势在必行，同时也要分析影响房地产经济的因素，为构建健康稳定的房地产经济市场创造良好的条件。
1房地产企业项目投资风险管理问题
1.1成本计量模式核算过程中存在的问题
成本计量模式和固定资产或者是无形资产是一样的，是指依据企业的实际经营状况投资房地产拥有时间内要计提折旧或者摊销，资产负债表日要进行降值测试，如果有降值但依旧要依照资产降值的规定来进行计提降值的准备。计量核算相较来说是比较简单的，而且不会受到房地产行业市场内各项政策或者价值变化的影响，每一期的折旧或者摊销的金额数值都比较平均，对企业收益的变化影响不大。然而在实际的工作当中，有一部分企业会利用提高折旧或者摊销的方式来对该期的收益进行调整，如果该期的收益比较高，就会多进行一些折旧以及摊销来提高成本或者资金费用，借用这种方式降低企业收益来避免企业所得税的缴纳。
1.2计量模式转换核算中存在的问题
投资性房地产企业应用计量转换的方法能够快速地达到盈利的目的，获取更大的市场利润。比如，把投资性房地产从成本计量转变为公允价值计量，虚高转变当期投资性房地产的公允价值，将其同账面价值之间的数额差距计入到留存收益当中，使得企业的资产价值立刻翻上几倍，对潜在的投资者造成误导，这样不只破坏会市场经济发展的秩序，还会损害投资者的利益。
2减少房地产企业项目投资风险管理问题出现的措施
2.1建立专业的风险管理部门
房地产行业的市场竞争逐渐加大，企业要想有效地降低风险，必须要设立相应的风险管理部门，用发展的眼光看待风险，并对其进行及时的分析，保证能对房地产投资的不同阶段进行全面的分析，使其可以形成相互制衡的监督约束机制。
建立风险管理部门是进行风险管理的前提，同时也要制定完善的风险管理计划，这是房地产企业风险管理相关内容的具体依据。房地产企业制定相关的风险管理规划，可以明确企业各项环节的风险管理工作，使其相关人员明确自身的职责，并且可以依据此作为协调企业各部门风险管理工作。明确的风险规划需要制定合理的风险防范与处理措施的选择，确定风险管理绩效评价标准，并对其实施的过程进行有效的监督。
2.2制定风险管理信息系统
在房地产企业风险投资和管理的过程中，企业对信息的掌控是进行分析的基础，因此要建立信息收集和处理的部门，也可以购买专业的行业信息系统。一方面可以收集国家的经济政策、行业的发展趋势、城市规划信息、土地招标信息以及市场行情等信息，然后将其形成分析报告，为领导人员决策提供市场信息。另一方面企业可以制定定期开发项目报告，保证领导层可以了解企业项目开发的现状，把握宏观经济政策的情况。利用信息分享，使其可以及时了解各项政策对市场发展的影响，掌握市场的供求关系，了解竞争项目的销售策略等，为企业开发新项目提供合理的建议，提高领导人员决策的科学性。
2.3拓宽企业融资渠道
房地产企业在项目投资过程中，通常会采取银行贷款获取大量的资金，现阶段银行贷款属于国家宏观调控的主要方法，会增加企业受经济事件的影响，使得其风险增大。因此要拓宽融资渠道，分散风险。第一，可以引进海外资本，随着我国房地产行业的透明度增加，使得需对海外房地产资本的加入，为融资提供了一个全新的渠道；第二，上市融资，企业上市可以快速收到大量不需要支付利息的资金，并且还可以提高企业的知名度，增加品牌的无形资产和融资能力，并且在银行贷款的过程中也比较重视上市企业。在国内上市等待时间比较长，并且对公司的要求比较高，还需要支付相关的费用，使得许多企业选择借壳上市；第三，项目投资，对于具有稳定现金流的房地产企业来说可以选择这种方式，分散自身的投资风险。主要是以项目本身的经营状况和项目使用后的现金作为偿还主要资金，不需要使用有形资产作为担保资金。
2.4做好科学的风险管理计划
风险管理计划的制定，需要在企业项目各个阶段开始之前完成，并保证能在阶段会议上进行展示，使参会的人员对其能有所了解，参会的人员包括风险管理人员、阶段负责人员等。可以在投资决策前，与相关人员进行头脑风暴，将项目实施过程中可能出现的风险进行分析和讨论，制定相关的解决方案。在实施过程中，项目初期可能出现未预见风险，项目实施者要将其具体情况进行汇报，由风险管理人员进行分析和调整。通过风险管理计划，企业可以具有明确的风险管理目标，从而确定风险管理部门和人员的具体权责，做好各部门的风险管理工作。科学完善的风险管理计划，可以将企业内部的风险管理资源进行优化，从而提升企业的经营效益。
结束语
综上所述，房地产企业项目投资存在各种风险，企业必须要提高重视程度，制定合理且全面的项目风险管理，设立相应的风险管理机构，制定科学合理的风险计划，使企业各部门明确自身的职责，并保证各部门可以及时进行沟通，做好风险防范工作，提高企业的抗风险能力，从而促进企业可持续发展。
参考文献：
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