李文先
广西振业房地产股份有限公司
摘要：党的十一届三中全会以来，特别是土地、住房商品化以来，我国住房和房地产市场的发展突飞猛进，房地产产业在国民经济中越来越占有重要的比重，已经成为国家经济发展不可缺少的支柱产业。但是，在整个发展过程中，房地产企业良莠不齐，无论是对房地产行业的认识深度，还是企业管理水平等都有太多的差异，进而让市场对房地产这一新兴产业的认识充满疑虑和担忧。
关键词：房地产企业；成本核算与管控；问题；措施
引言
为房地产工程能够获取利益，因此，就需要成本控制的配合，保证房地产工程实际支出成本不超过预期。但在现实控制过程中存在一定的问题，影响控制效果，基于此，通过分析存在问题，并提出应对策略，保证控制有效性。
1.房地产企业成本核算与控制的重要性
房地产产业发展至今，经历了起步、发展、高速发展的几个过程；在国家的多层次、多角度、反复的政策调控下，房地产行业进入深度调整期。对外，如何认识住房商品化；对内，如何真正夯实企业管理基础，特别是如何花大力气抓紧、抓好成本核算和管控显得迫在眉睫和尤为重要。在同一个区域，相邻的地块，宣传的口径相似，土地成本几乎一致，不同的企业经营房地产开发最终的经营成果可能天壤之别。因为，不同的企业对成本核算和管控认识不同，工作力度、深度不同，其结果不同就显而易见。但是，在房地产企业整个管理链条中成本、费用、利润始终、也将永远是房地产企业管理的核心，降低成本、控制费用、增加效益就成了房地产企业管理活动中重中之重的头等事项。然而，降成本、压费用、增效益都需要专业的、优质的、高效的会计核算工作。因此，成本核算与控制就成了房地产企业核心竞争力的较量。目前几乎所有的房地产企业在成本核算和管控方面普遍存在一些不足，还有许多需要优化和改进，甚至持续改进。
2.房地产企业在成本核算与管控方面存在的问题
2.1房地产工程成本控制意识淡薄
在以往的房地产工程成本控制过程中，大部分成本造价人员存在成本控制意识淡薄的问题，而产生此种问题的原因在于大部分成本控制人员的职业道德素养较差。综合房地产行业的相关市场调研数据可知，截止目前仅有较少数量的房地产开发商可在施工过程中关注到与成本控制相关的内容，其中的大部分开发商认为进行成本控制工作属于施工方应管辖的内容，房地产工程开发商仅提供商业施工材料即可。而综合目前房地产工程的实施现状可知，产业在市场的发展空间是极为广阔的，但房地产工程开发商在市场运营中却没有准确的抓住这一认知点，使得产业的发展偏离了工程建设轨道，致使开发中无用的支出成本较多，而目前此种现象已严重影响到产业在市场的可持续发展与建设。
2.2 设计阶段的成本预算不够精确
通过查阅相关文献并比较发现，房地产项目设计成本预算分为三个阶段，一是筹备期，费用占比12%~14%；二是实践期，费用占比30%~40%；三是确定期，费用占比46%~52%，由此可见确定期费用占比最大，实践期相对较少，筹备期最少。在设计上的预算成本方面，能够完全控制好房地产项目在设计方面的实际费用的企业仅占 7.69%；而仅能把用于设计的预算费用作为控制费用参照的企业不足 72%；而剩下 21% 的企业的设计预算明显脱离了实际情况，可见大多数房地产企业在项目设计阶段的成本预算不够精确。
2.3成本核算与控制方法滞后
有些中小型房地产企业成本核算仍处在原地踏步，停留在传统的模式，缺乏对于项目前端的可行性分析、财务分析；缺乏成本预算编制与实施；缺乏成本过程控制与分析及内部控制等管理会计工作，无法准确及时地为财务部门及管理层分析成本结构，寻求降低成本的方法。成本核算与控制方法的滞后，会导致这些房地产企业资金的极大浪费，同时面临着极大的财务风险。
3.加强房地产企业成本核算与控制的措施
3.1 科学处理分析，精细财务管理
在完整的建筑项目中，财务管理工作需涉及筹资、投资和运营等诸多环节，但很多建筑企业管理方法不科学，管理效果甚微。对此，建筑企业可针对具体环节采取一定措施：在财务投资方面，企业应加强成本预算和资金管理，积极通过实地调查、资源整合和数据分析等方式了解自身实际情况和各投资方情况，从而在做出正确投资选择的同时为后续筹资、运营等环节打下基础。比如，对企业即将进行的投资活动进行数据分析并得出可行性报告，从而再进行后续的管理决策和施行工作。在财务筹资方面，建筑企业应大力重视资本理论结构并首先规划整体规模，建成更有效的精细化财务管理结构。
3.2提高项目设计阶段成本预算的精确度
提高各设计节点的成本预算精确度是确保整个项目设计阶段成本有效控制的关键。以此可以采用智能化设备与人工的相结合的方式进行数据的采集与精算，建立设置成本控制管理中心，进行多层次、多维度的信息收集与处理，由此来提高成本预算的精确度。因此首先要建立成本控制管理中心，并完善管理制度；其次，加强参与人员的沟通与协作，严控设计关于成本关，确保信息与数据的真实性，并加以分类整理；再次，从多方位、多角度进行设计成本报告的测评，保证各项数据的关联性与准确性；最后，根据结果作出必要优化建议与措施。
3.3健全房地产工程成本控制体系
本文通过在房地产工程成本控制体系中引入全面预算概念，保证通过房地产工程成本控制体系能够细化房地产工程成本支出，进而保证房地产工程中每一笔成本支出都有据可循。提出采用在房地产企业中成立专项工程项目控制小组的方式，将成本控制工作的实施落实到成本控住的各个环节中，以此确保工程成本控制工作的实施落实到实处，实现并完成对成本控制体系的建设，做到对成本控制多个环节的深化。以此，健全房地产工程成本控制体系。
3.4细心检查结算阶段的质量
结算阶段是房地产过程的最后一个阶段，而这个阶段后就是对房地产工程进行资金的计算过程。主要进行的工作有，要仔细认真的对资料进行审查，检查其是否能够有比较齐全资料，以及是否具有比较属实的房产工程，对于现实中用到的一些资料的单价以及相应的费用更要进行详细的审查。并有效的结合合同以及设计图纸的内容有效地进行检查，对工程的整体质量进行有效的判断，不能对一些细节性的工程遗漏掉。
结束语
成本核算和管控工作在房地产企业的管理活动中是具有不可忽视的作用。企业的成本核算和管控就更是企业间竞争的核心竞争力的竞争，这同时也是企业的一项长期的需要持续改进的重要工作。只有这样，才能凸显房地产行业及房地产企业的内部管理，特别是成本核算和管控工作的重要性，进而加快房地产市场的兼并重组，推动房地产市场健康有序、科学发展，为国民经济的发展贡献真金白银。为日趋恶劣的国际市场环境和姗姗来迟的春回大地的国内市场的双重压力下的中国经济贡献房地产行业的一份真正的力量。
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