王明圣
安徽省池州市贵池区池州学院 247000
摘要：近年来，房地产行业获得了比较快速的发展。但是，房地产开发行业具有高风险并且高收益等方面的特点，造成风险的主要因素就是运营中具有很多不确定因素存在，这些不确定的因素会给房地产经营情况造成直接影响。而且这些风险具有未来性的特点，因此，要想使房地产行业获得更加稳定且长远的发展，就需要制定合理适用的风险管理策略，对于潜在风险进行最大程度的分析以及预测，对于未来有可能出现的变化趋势或者是影响因素等都进行全方位的预估以及分析，将运营风险最大限度地降低。基于此，本篇文章对房地产开发中的经营风险管理进行研究，以供参考。
关键词：房地产开发；经营风险管理；探讨
引言
“新时代”背景下，我国宏观经济下行压力较大，经济转型势在必行，这对我国的房地产行业带来了新的挑战。房地产行业内的各个企业既需通过进一步拓宽市场提升自身在行业内的市场份额，又需要通过提升自身的整体管理水平，实现整体风险控制能力的提升，保证企业能够健康稳定发展。而在现代房地产开发企业的风险控制工作中，内部控制体系是一项重要工具与手段。尤其是在当前各个房地产开发企业对于经济效益增长的追求力度不断增大的局面下，由于对于风险控制的重视程度普遍不足，为企业长期稳定发展埋下了一定的隐患。因此，房地产企业必须进一步加强对生产经营中的各种风险的内部控制力度，不断根据自身发展阶段及经营情况建立和完善内部控制体系，最终实现整体管理水平及风险防控能力的提升。
1房地产开发经营中各种风险的分析
1.1法律法规和政策层面的风险
在房地产开发企业的长远发展当中，其面临一定程度的税收筹划风险。合理的税收筹划要基于健全的法律条例与政策制度，唯有如此，才可以在一定程度上提高税收筹划的综合效果，并且也可以在一定程度上确保税收筹划工作的力度。如果房地产开发企业在税收筹划工作中，对相关法律法规和规范政策风险的防范与控制并未重视，就势必会在一定程度上对税收筹划的总体成效以及质量造成影响。例如，很多房地产开发企业在开展税收筹划工作时，往往并未严格遵守相关政策与法律规范，也未能开展有效的统筹分析等工作，势必会在一定程度上对税收筹划的工作效率产生影响，乃至极易出现多种类型的风险。例如，很多房地产企业在开展税收筹划工作中，对有关法律法规缺乏充分的了解，又或是遵循比较落实且片面性的相关政策，如此也会在一定程度上对税收筹划工作的综合效率造成影响，很难确保税收筹划的合理有效进行。房地产开发企业作为纳税的重点企业，在内部运用与发展中，务必全方位合理地进行税收筹划工作，要严格遵守相关法律政策合理进行税收筹划，不然其风险必定会增大。
1.2土地获取时期的风险分析
在土地获取的这个阶段，其主要的工作就是地块选择方面、市场的调查方面、买房人员的心理分析方面以及开发项目的市场地位方面。在这个时期能够交付的成果就是：选择地块的评估报告以及房地产项目在可行性方面的探究报告。地块价格和其自身的价值不符合，地块不适用于设计规划，调查的对象出现错误，对地块进行整治需要花费比较多的费用，买房人员的心理以及实际行为有一定的偏差，对市场中的客户群没有准确地判断，或者是市场地位出现了失误等各个方面。
1.3企业运营风险
企业运营风险是房地产开发企业在税收筹划开展中，由于其余部门的运营以及数据信息问题导致税收筹划工作方案有误，并且税收筹划自身并不是单一的资金筹划内容，其不但要企业财务部门和其余部门开展协作以及调整，才可以确保税收筹划方案的精准性。
可是在房地产开发企业运营过程中，各个部门往往忽视最关键的协作沟通环节，缺乏精准的成本数据以及市场环境状况，虽然税收筹划部门对其内容充分掌握，其对于资本市场猝不及防的变化，所设置的税收筹划内容也不能应对体制需求，暂且不论能否为房地产开发项目节约的税务资金，就连基本税务金额精确性都不能保证，房地产开发项目也不能通过相应的审核，工程项目建设周期逐渐延长，房地产开发企业所浪费的成本也会更多，甚至会导致企业资金流断裂的情况，让企业陷入严重的经济危机。
1.4建设时期的风险分析
最主要存在的风险的就是在实际施工中可能会出现管理不严格，或者是采取的措施不得当等因素造成的技术风险以及内部管理风险。这个环节是各种技术高度集中的时期，在整体的施工中，造成技术风险的主要原因就是计算错误、缺少建筑生产力，或者是施工事物以及信息传递不及时等各个方面带来的风险，建设时期会对施工工期造成直接的影响，其中时间管理以及部门合作管理工作都显得更加重要。在这个时期最重要的工作任务就是建设工程项目，对项目进行开发设计，使用合理的招标方式、选择合适的承包商、制定合同、签订承包的合同、在整个施工中需要使用各种有效的措施对工期、质量以及成本进行合理控制。
2对房地产经营风险进行管理的有效策略
2.1强化流动资金风险管理体系的完善，促进企业流动资金风险管理工作的深入开展
对于房地产开发企业人员资金风险管理责任工作的特殊重要性，房地产开发企业人员应从自身的风险管理责任意识上，不断加强其对资金风险管理的基本认识。同时注重对资金市场风险管理服务体系的研究。通过不断加强自身企业内部资金安全风险管理控制体系，来促使企业的内部资金安全风险管理体系能够在完善的法律体系与管理制度下，逐步得到规范化、制度化的有效实施，促进自身企业内部资金安全风险管理体系工作的有效开展。在进行企业项目资金风险管理评价体系的经营建设过程中，应根据自身企业经营发展方向以及企业经营的市场规模等因素，进行科学的资金风险评价与管理。通过完善的企业资金安全管理体系，为促进企业实体经济经营活动的安全科学化、企业的健康持续发展奠定基础。
2.2进一步建立和完善自身的风险评估体系
房地产开发企业能否准确有效地识别生产经营过程中的各种风险直接关系到后续的风险防控措施的选择等工作。因此，企业必须通过建立和完善自身的风险评估体系提升风险评估的精准性。具体来说，企业要进一步加强先进电子信息技术的应用，结合企业自身的内部控制需求，构建科学有效的风险评估模型。同时，企业内部的风险防控部门要进一步提升风险评估机制的动态性，使得该机制能够随时根据影响因素的变化进行调整，一边最大限度上及时发现风险并做出预警。此外，房地产开发企业要进一步将应急机制嵌入到内部控制风险防控机制中，梳理清楚处理各种风险事件的整体处理流程，并根据各种不同的预想事件做出针对性的预案。只有这样，才能够在风险事件真实发生的情况下迅速反应、迅速处置。
结束语
综上所述，房地产开发公司在运行的过程中肯定会存在各种各样的风险，房地产开发公司不要对开发项目进行动态且全面的风险管理，对于风险主动识别以及评估，并且加强对整个风险管理过程中的监督，提升房地产公司的抗风险能力以及提升公司的整体经济利益，保证企业的长远发展。
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