陆万里
南宁市不动产登记中心 530028
摘要：我国不动产登记基本结构的确立是在２００７年的物权法法律文件出现的，虽然该制度已经应用了十余年的时间，但是随着社会的不断发展，关于不动产登记的相关法律制度也出现了一定的缺陷，需要加以完善。本文就我国不动产登记的现状以及所存在的问题进行研究和分析，探究推动不动产登记制度完善的有效策略。
关键词：不动产登记；完善；策略
前言：随着经济的快速发展，商品交易的形式发生了巨大的变化，动态的财产交易受到法律的保护。近年来不动产登记制度不断完善，使财产交易趋向于有序化发展的趋势。
１．不动产登记制度
不动产登记指的是经济权利人申请国际组织部门申请人的不动产物权登记，不动产登记是物权法制度的重要组成部分，关系到我国不动产交易的安全性和有序性。不动产登记制度的完善与２００７年《物权法》的颁布有着直接的关联，明确不动产的登记性质，有利于维护不动产所有者的权利，推动社会稳定，并构建法治社会。加快完善不动产登记的相关法律法规体系，体现了我国经济的进步，也反映了我国法律制度的完善和与时俱进。近年来我国财产登记的指标排名不断提升，与城市不动产登记改革有较大的关系，不动产改革朝着管理程序简化的方向不断发展，对增强土地管理系统的透明度和可靠性带来了影响，为推动财产登记工作的深入开展，要加大力度改革不动产登记制度。
２．不动产登记制度现存的问题
随着社会经济的发展和法制环境的改变，原来的不动产登记制度出现了与现实社会相违背的内容，具体表现在以下几个方面。
第一，不动产登记的范围不明确、法律依据不足。不动产统一登记的范围和登记机关以及登记办法，由行政法规和法律规定，然而我国关于不动产登记制度的针对性法律法规没有建立，在对不动产登记管理方面，主要根据《农村土地承包法》《土地管理法》等有关的法律规定来实施管理，缺乏针对性的法律文件，在不动产登记管理方面容易出现多方管理的问题，继而影响了不动产登记管理的效率，各个部门各自为政，在遇到问题时又相互推诿，这种现象给不动产登记产生了较多的问题，在遇到困难时无法第一时间对不动产登记中出现的问题进行有效地解决。由于《物权法》没有对不动产登记的范围作出明确的规定，使不动产登记时出现了多条不同的规则，例如《土地登记规则》对不动产登记的他项权利作出了规定，即土地使用权和土地所有权以外的土地权利。城市房屋权属登记管理办法则又对不动产登记的其他项权利进行了限定，即由房屋所有权所产生的抵押权等权利。不同部门的法律法规针对不动产登记相关的条例规定存在交叉、重复等问题，导致有关部门在执法环节容易受到多个部门的管理，容易出现办事难、解决问题难的现象。
第二，登记机关错误登记的赔偿责任机制不健全。错误登记并给他人造成损害的，登记机构需要承担赔偿责任，但是具体如何赔偿，法律文件没有作出规定，并且对登记错误的责任归属也没有作出规定，因此即使登记错误，相关人员也难以获得合理的赔偿。
第三，登记档案移交不及时
不动产登记档案移交是档案后续管理和利用的基本前提，现实中档案移交存在移交困难的问题，主要与房地产部门对房屋交易登记一体化管理有关，房屋交易登记资料整合后无法对档案进行拆分。建设部门出台的文件中，要求建立房屋交易的档案。另外，由于城市的历史等原因，房屋档案管资料繁多、保护时间长，一旦对档案进行拆分则有可能损坏档案，因此档案的流转和移交则存在一定的难度。
３．完善我国不动产登记的策略
针对上述不动产登记存在的问题，在对不动产登记法律法规进行完善应从上述几个方面着手，下面对不动产登记的完善策略进行研究和分析。
3.1完善预告登记制度
我国的物权法在预告登记方面保留的请求权，应与物权交易安全需求挂钩，而不应仅仅限定在房屋不动产的协议中。当前我国物权法中相关规定指出，双方当事人要根据约定在登记部门申请预告登记，这样建立在双方意愿达成一致的基础上，约定登记不动产，则有利于提高不动产的登记效率。在不动产预告登记制度建设上，债权人应向法院或不动产登记机关提起申请，由法院根据非诉讼程序或不动产登记机关结构有关的权职作出裁定，使权利人按照裁定的内容来申请预告登记。
３．２完善不动产登记法
当前我国对不动产登记进行了法律层面的规范，但是在规范方面存在较多的矛盾问题，没有确实保护当事人的经济权益。物权法也对物权公示、物权法定等原则提出了规定，明确提出了关于不动产登记机关组成中，登记官员的资格和登记程序等内容，指出了由不动产登记的相关法律法规。完善不动产登记的法律法规，应从登记模式、基本规范等方面进行规范，并结合房地产、矿产、树木、渔业等方面的制度辅助，构建适合我国国情的不动产登记的法律体系，构建统一适用的不动产登记法，完善不动产登记的相关法律法规。不动产登记法还应当对登记的范围进行规范，如不动产物权法以及不动产物权的限制，关系到权利人的处分权以及第三人的交易安全，所以未来不动产物权法将会在登记物权异议、登记物权解除条件、未来物权之预告、不动产租赁、企业预告等方面进行完善。
３．３建立健全不动产赔偿责任制度
不动产赔偿责任制度的建立主要是维护当事人的个人利益，登记机构应对赔偿责任的归责进行处理，有人认为登记机关赔偿属于国家赔偿，适应于过错责任原则，也有人认为适用无过错责任原则，国家机关和工作人员职务犯错应由国家机关承担。我国针对不动产过错的赔偿主要是无过错责任原则，登记机关或工作人员无过错即可免除赔偿责任，登记错误受害人自行承担经济损失，明显损害了登记人的利益。另外，在不动产登记机构赔偿责任性质的问题上，具体是国家赔偿还是民事赔偿，有人认为我国办理不动产登记事务的机构为行政机构，因此其应承担相应的赔偿责任，也有观点认为，登记机关错误登记侵害了当事人的民事利益，属于民事侵权责任。不动产登记本身属于行政行为，登记错误应由国家承担相应地赔偿责任。
3.4提高登记机关的公信力
为了增强不动产登记机关的公信力，应加快构建完善的不动产登记实质审查制度，借鉴西方发达国家的先进管理经验，提供律师认证或者公证了的关于不动产物权法变动的法律行为以及相关行为的文书。不动产物权法的等级要保护当事人的合法权益，通过统一的不动产登记机关以及程序，提高登记的效率，避免登记失误行为，从而为不动产市场的发展创造良好的环境。法律在实施过程中具有滞后性的特点，为此不动产登记制度的实施要符合我国国情，总结好不动产登记的实践经验以及存在的问题，推动不动产登记市场的健康有序发展，完善中国特色不动产物权登记制度。通过完善不动产登记的相关法律，创造良好的市场秩序，促进社会主义市场经济的健康稳定发展，不动产登记制度内容的改变要顺应社会发展的潮流，满足民众的需要，不断实现法律制度的发展和完善。
结语
不动产登记的有序进行关系到我国商品交易活动的有序开展，也关系到我国房地产市场的交易是否正常。加强完善不动产登记的相关法律法规，制定完善的不动产登记的法律体系，统一不动产登记的部门，并明确规定不动产登记的范围和机关，有利于推动不动产登记工作统一有序地开展。不动产在登记过程中给当事人构成的利益损害，需要国家承担相应地赔偿责任。
参考文献：
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