夏奎鹏
融通地产（广东）有限责任公司 广东 广州510000
摘要：本文对分包管理基本内容进行分析，并对房地产开发项目中常见业务分包管理模式应用加以阐述，希望能为保证房地产开发项目建设质量提供有效建议。
关键词：房地产开发项目；业主；分包管理
引言：针对房地产开发项目中对专业性要求极高或对业主控制资金投入的某些工程，由业主选择高技术水平施工队伍来负责该项工程，既能更好地保障工程施工质量，又能规避技术匮乏问题，进而确保房地产开发项目顺利开展。业主分包管理模式如何在房地产开发项目中应用，是目前各相关人员需要考虑的问题。
1.分包管理基本内容
业主选择具有高水平专业团队来负责项目中某一些对技术要求较高的工程施工任务，并以招标的方式来选定指定分包商，直接和总承包单位签订分包合同。因房地产开发项目普遍建设规模较大，因此涉及多个标段，明确划分各标段承包界面十分关键，若各标段承包界面定位模糊，在一定程度上不仅极易出现各承包商责任相互推诿现象，也影响了业主对整个房地产开发项目控制的管控。针对交叉配合界面划分，应根据工程实际情况，对工程量清单详细明示，使其让各标段承包商明确所要承担的责任。针对专业性较强的项目建设，一般情况土建承包单位单独施工存在一定困难，则需要更加专业性的施工团队来配合完成，业主通过招标方式来选定指定分包商，如高低压配电工程、监控系统、电梯设备安装等工程均可委托此方面专业队伍来完成施工任务。此外，在二次项目装饰装修方面，业主可选择具有一定设计资质的装饰设计公司来负责精装修任务，对原有建筑施工装饰设计不足进行弥补，以此来保证建筑物使用功能和整体建筑风格一致性。
2.房地产开发项目中常见业主分包管理模式应用
2.1分包管理前期注意事项
为了确保业主分包管理在房地产开发项目中应用成效，在具体实施过程中，需要注意以下几点：一是，招标阶段统筹规划[1]。鉴于房地产开发项目在建设过程中，因其项目普遍规模较大，涉及内容广泛，极易受到某些客观因素制约，并不能等到招投标阶段结束才进行项目建设，一般情况下，则是在确定完土建总承包单位后正式进入施工阶段，为避免不必要问题发生，在招标期间，业主应结合具体情况，应进行统筹规划，以分步实施方式来完成分批次招标工作，既不会延缓施工进度，也能充分满足房地产开发项目建设要求。
二是，分包商提前介入。在招标阶段，业主选择分包商时，需要根据房地产开发项目实际建设情况，了解各施工工序先后衔接，详细梳理施工流程，做好多工种交叉施工安排，以便业主事先选好的分包商提前介入房地产开发项目建设中，避免施工周期被延缓。例如，针对建筑外墙装饰中石材幕墙招标，业主应在房地产开发项目进入地下工程施工阶段，则需要确定负责石材幕墙施工的分包商，并结合工程具体情况，分包商需要将该标段施工效果图与施工方案进行提交；待施工方案确定后再进行施工设计，分包商与土建总承包单位共同完成预埋件的埋设作业。此外，在安装电梯时，电梯型号与电梯设备提供厂家都需要业主在设计前期进行确定，因不同电梯设备厂家所要求的井道尺寸、预留预埋位置存在较大差异，若是在施工阶段更换电梯设备厂家，必然要更改电梯井道尺寸，但一般情况下不建议对电梯井道尺寸进行更改，既会导致额外成本费用增加，井道多余面积空闲，造成不必要资源浪费。
2.2业务分包管理模式
2.2.1设备安装分包管理模式
待业主确定标段分包商后，业主应和分包商对设备材料供应合同进行签订，其总承包单位则与分包商对施工安装合同进行签订。在设备安装分包管理模式中，上述所签订的两个合同，既有一定独立性，又存在明显的关联性，设备供应商（分包商）为业主提供设备，并负责总承包商的设备施工安装任务，通过实施设备安装分包管理，一方面有助于业主对项目投资进行把控，避免不必要资金投入，降低房地产开发项目建设成本，施工质量也能得到保证；另一方面为总承包单位集中管理分包商提供了极大地便利，确保施工配合相互协调同时，也能促进施工效率提升[2]。举例说明，房地产开发项目中暖通电气工程的布管安装施工划分到土建工程，并由土建总承包单位负责，其中空调系统标段可实施设备安装分包管理模式，由业主对该标段设备供应商进行选定，并与总承包单位将施工安装合同进行签订，安装工程质量全权由总承包单位负责把控，从而实现对设备安装施工环节科学有效管理。
2.2.2基于FIDIC条款的分包管理模式
业主采取招标方式来确定事先选择好的分包商，所选定的分包商与总承包单位签订分包合同，业主由总承包单位负责，总承包单位由分包商负责，进而形成基于FIDIC条款的分包管理模式，该类型分包管理模式下，分包商分散分包工程总承包单位所需承担的责任，总承包单位负责对分包商全面协调管理，其中分包工程施工费用由总承包单位进行支付。基于FIDIC条款的分包管理模式实施过程中，业主只有选择指定分包商的权利，对指定分包商管理方式由总承包单位全权负责，有助于总承包单位对分包商进行统一管理，极大地提升施工管理效率，使其在既定期限内完成施工任务。在工程款支付方面，相较于普通分包商，指定分包商更具信用性，但受行业相关法律法规尚未健全与建筑市场管理混乱等因素影响，促使指定分包商更倾向于和业主进行施工合同签订，同时业主将获得低成本标段报价，可降低对房地产开发项目的投资，该分包管理模式独立性突显。基于FIDIC条款的分包管理模式因其弊端性，促使在目前房地产开发项目建设中应用较少。
2.2.3独立承包管理模式
业主以招标方式选定指定分包商，并直接与指定分包商签订分包标段的施工合同，业务由指定分包商全权负责，此种分包管理模式是现阶段房地产开发项目建设中较为常见与应用的管理模式。从严格意义上来分析，该类型承包模式并不属于指定分包管理模式，在具体实施过程中，以独立性的分包管理形式出现，其指定分包商属于独立承包商。虽然独立承包管理模式具有帮助业主控制项目投资与保证设备材料品质的功能作用，但独立承包商和该项目总承包单位并没有直接签订合同，则需要业主在中间负责双方施工协调配合工作，业主应熟悉项目建设各个流程，规避不必要矛盾问题出现。在具体工程建设过程中，在建设前期阶段，对工程施工规定条例在招标文件中明示，并要求独立承包商和总承包单位签订一项在工程建设期间，施工质量、施工进度、施工安全、施工材料等方面由总承包单位负责统一协调管理的合同。此外，在独立承包商管理模式下，分包工程责任不由总承包单位向业主负责，业主可要求与总承包单位和独立承包商分别进行分包合同签订，便于总承包单位承接分包工程施工任务，从根本上精准把控房地产开发项目工程建设质量。
结束语：综上所述，通常情况下，分包是大型房地产开发项目中较为常见的一种管理模式，将某些专业性较强的项目由业主选择具备更高技术水平的分包商来负责施工，不仅有利于进一步提升施工效率与质量，其房地产开发项目成本投入也能得到一定控制，从而实现项目效益最大化目标。
参考文献：
[1]张永焕.房地产开发全过程项目管理研究[J].中国新技术新产品,2020(24):128-130.
[2]邓立南.多措并举提升分包管理水平[J].施工企业管理,2019(11):86-87.