孙勇健
海宁市国土空间规划设计有限公司浙江海宁314400
摘要：城市想要获得可持续的健康发展，必然需要进行改造和有机更新，而随着我国城镇化率的不断提升，新城区的人居环境要远远好于老城区。老城区基础设施落后，而且城区的布局相对混乱，土地的利用率也不高。所以，为了保证城市的可持续发展，有必要对老城区开展有针对性的改造和有机更新，使其得以适应社会发展的实际要求，满足人民群众日益增长的对美好生活的向往。
关键词：老城区；控制性详细规划；优化方式
1控制性详细规划概述
1.1定义
控制性详细规划简称控规，主要是为了控制建设用地性质、空间环境以及使用强度等编制的法定性文本，是实施规划管理与规划行政许可的重要依据。控制性详细规划的基本内容包括以下方面：第一，用地指标控制，如容积率、绿地率、建筑高度等；第二，用地功能控制，如土地使用性质与兼容性；第三，各种设施的用地规模以及范围控制，如公共服务设施、基础设施以及公共安全设施等；第四，黄线、绿线、紫线以及蓝线的“四线”控制要求。控制性详细规划的基本内容可以根据当地的实际情况进行合理的调整，确保其与城市的发展需求一致。
1.2发展历史
控制性详细规划在我国存在30多年了，可以从三个阶段来分析其发展历程。第一阶段，主要是通过“摆房子”的形式来制定管理规划依据，避免一些不合理的城市发展布局，比如高密度开发、见缝插针式开发等，这个阶段是从形体设计走向形体示意；第二阶段，由于形体示意的灵活度是需要相关人员的直接参与的，没有规范性，很容易造成脱离实际的后果，之后转为指标抽象规划，可以有效规避形体示意的缺点，对规划地区进行地块划分，约束城市开发建设，这个阶段是从形体示意走向指标抽象；第三阶段，就是当前的控制性详细规划，能够通过文本、图则以及说明书三者同时使用，达到约束城市开发建设活动的目的。
2控规指导老城区发展存在的问题
2.1用地权属复杂
老城区的土地权属问题十分严重，由于老城区的性质特殊，目前缺乏对老城区私房用地使用权的明确界定，这就导致有的老城区部分地块有多个不同权属，还有一些私房权利人坚持“自然享有”，这无疑给控制性详细规划工作带来巨大的挑战。甚至有的私房权利人会以土地所有者的身份要求获得拆迁补偿，对于补偿力度不够的还会拒绝拆迁，这严重影响和阻碍了老城区有机更新的进展。另外，部分老城区的行政用地布局过于分散，而且建设标准都比较低，无法满足现阶段对其使用功能的需求，这也会给老城区改造带来麻烦，使得空间整合困难。用地权属复杂，不仅会增加老城区有机更新以及开展控规编制工作的难度，同时还会增加旧城改造的成本，导致老城区的整体规划与设计脱离实际需求，不利于整体的开发与改造。
2.2土地使用功能不合理
由于老城区大多位于城市中心地段，很多投资者、开发商都对这一区域虎视眈眈，使得部分老城区被过度开发，不是改变用地功能就是见缝插针地增加建筑，只想获取更大的经济效益。这也使得老城区街巷拥挤，但是各项基础设施却并不完善，绿化、停车用地不足，导致老城区的内在价值与社会价值都被榨干。另外，老城区的道路系统不够完善，道路宽度、支路网密度都不能满足当下实际需求，同时，各种地下管道都存在不合理的设计，存在雨污合流、线乱拉现象，严重影响城区居民的生产生活，这都对控制性详细规划工作的开展提出了更高的要求。
2.3编制层面问题
对产权缺乏足够的重视、社会民众的积极性不高以及地块划分上的要求过高等因素，造成了当前编制层面的问题。
产权的重视程度不够通常表现在两个方面：一方面，城区居民对于个人的隐私保护不重视，要想控规工作有效推进，必须尊重土地使用权人的意愿，尊重土地发展权和土地资源权等，这样才能在保护个人利益的同时确保集体经济利益不会受到影响；另一方面，没有建立完善的产权制度，导致老城区的产权边界愈加不明显。社会民众的参与度不高主要是因为人们普遍缺乏基本的法律意识，此外，还包括管理方式的封闭等原因。在地块划分方面，缺乏充分考虑老城区的实际情况，过于追求规整的地块，这往往会导致地块划分出现问题；控规编制过程中过于粗放地划分地块，也会对地块的肌理格局造成一定的影响，要么过于规整，要么千篇一律，这都非常不利于老城区的健康可持续发展。
3老城区控制性详细规划的优化方式
3.1土地管控创新
为了促进老城区改造建设的有效开展，需要对土地管控进行创新，探索“微改造”模式。在传统的老城区改造过程中，往往是以全面改造为主，也就是所谓的拆除重建，这不仅会极大地增加运行成本，同时还会对老城区的特色建筑造成破坏，无法保留该城区历史文化的完整性，难以体现出老城区改造的真正价值与意义。因此，必须探索新的改造方式，以便更好地保护传统街区的整体风貌，并对土地的开发与利用进行合理的规划，规范用地产权限制，以提高土地资源综合利用率，促进提升老城区的经济活力。除此之外，在设定容积率的时候，相关人员还可以利用历史肌理的形态容量来进行，并加强公共景观的建设以及基础设施的建设，有效改善居住环境，以促进老城区的长远发展。
3.2加强“智慧共治化”管控
在信息技术高速发展的新时代背景下，老城区控规编制工作的优化还需要加强规划管理的数字化建设，以促进规划工作的高效开展。 “智慧共治化”管控就是利用现代信息技术来构建数字化信息监测管理平台，在GIS技术的支撑下，可以有效实现规划管理的全覆盖。另外，规划管理信息平台的建设，还能提高社会群众参与的积极性，通过这一平台，可以使社会群众更便捷地了解规划情况，发表自己的意见以及建议，极大地拉近了政府与群众的关系，促进了老城区有机更新和控规编制工作的有序运行。城市建设行政管理体制也需要进行有效改进，倡导市民共治，充分调动市民的参与积极性，与市民共同维护城市的发展，为弱势群体提供更为公平的社会环境，促进社会良好氛围的形成。
3.3强化实地调研
在对老城区进行有机更新时，还需要充分尊重城区的现状情况以及发展脉络，找到街区的历史特性，推进老城区改造工作的顺利进行。基于此，对老城区进行控规编制时要遵从以下原则：一是以人为本，充分考虑民众的实际需求，对交通、公共设施、环境等方面进行合理设计与规划；二是保留与改造扩建相结合，充分尊重老城区的建筑特点，对保留的建筑物进行扩建或者改造，以满足适应当前社会生活所需的功能性要求；最后，保护文化遗产与突出特色，要充分结合老城区的历史文化景观，因地制宜，使老城区改造后依然能保留文化底蕴。除此之外，在实际的规划方案中，还需要综合考虑用地权属、道路拓宽等问题，确保老城区改造后的稳定发展，提高控规的可操作性。
结束语
综上所述，在当前社会市场经济不断发展的时代背景下，深入研究老城区控制性详细规划问题及优化方式尤为重要，除能带动城市经济的发展之外，最主要的是能够有效处理当前老城区改造中面临的种种问题，促进控制性详细规划工作的高效开展。另外，对老城区进行改造，还能使城市重新焕发活力与生机，重塑城市形象，保障老城区的历史文化，为民众提供更舒适的生活环境以及场所，促进社会的健康可持续发展。因此，必须重视老城区控制性详细规划工作的优化，创新土地管控，实行智慧共治化管控，打造特色空间，这样才能有效促进老城区改造建设的顺利实施，实现城市和谐统一发展的目标。
参考文献
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[2]苏娟,龙兆云,丁楠,周耀东.老城区更新和保护视角下的控制性详细规划探索[J].山西建筑,2018,44(33):16-17.