黄靖
身份证号：45020419870302**** 广西柳州 545001
摘要:在房地产开发项目中，设计处于首要地位。设计质量的高低直接影响着房地产工程建设质量的高低以及项目实施所使用的技术和成本支出。因此我们应当要重视设计管理。本文主要介绍了BIM技术，分析了房地产公司设计管理过程中存在的一些问题，并且研究提出了针对性的意见，希望能为以后的房地产设计管理提供一些借鉴价值。
关键词:BIM技术；房地产企业；设计管理；管理对策
房地产企业在经过数十年的快速发展期后，近几年增速逐渐放缓，产业结构开始进入调整期，行业内的竞争愈加激烈。设计管理作为房地产项目开发过程中的首要环节，设计中提出的技术要求会影响到建设成本，从多个角度来看，加强设计管理是必要的。而BIM技术属于一列数据模型，其能够直观、形象的呈现出建筑内部结构，便于后续设计管理工作的顺利进行，有利于提高企业的竞争力，有利于房地产企业进一步的发展。
1.BIM技术概述
BIM是建筑信息模型的简称，其一般是以建筑工程项目相关数据信息为模型基础来构建的建筑模型，通过数字信息来对建筑物所具有的真实信息进行仿真模拟，它具有信息关联性、信息完备性、信息一致性、协调性、模拟性、可视化、可出图性和优化性等八大特点。
BIM可以强化企业各部门间的有效沟通与协调，并且可以在BIM软件界面输入和输出相应数据，在公共标准方面BIM技术可以实现数据交换的公开性。借助BIM技术，可以及时、准确了解和掌握建筑施工进度、建筑质量等相应的信息，并对整个施工过程实现可视化管理，以便为后续的建筑施工和施工提供参考和借鉴。
2房地产企业设计管理的内容
房地产开发企业的设计管理是将资源统合协调的过程，在房地产开发项目中，他们需要将潜在的客户需求、策划定位、项目进度、成本、营销方案等综合到一起，平衡和协调好各方的利益需求，解决各方的矛盾，进而达到统一，进行项目工作。设计管理应当是贯穿房地产项目的整个阶段，协调各项工作的一项管理工作。我们必须进行科学的组织和协调，才可能满足房地产项目各方的利益和要求，保障公司的经济效益。房地产公司的设计管理的主要内容是根据设计分包商为中心重点扩展，围绕分包商为重点，提出各项外部条件，尽可能的满足各方的要求，做好设计规模的控制，平衡工期、施工和成本等各项要求。借助BIM技术，不仅可以避免项目理解、沟通差异诱发的问题，而且还可以有效提高各环节的工作效率。同时，应用BIM技术还能够对房地产公司设计管理给予直观、形象的评估，以便更好的了解和掌握项目意图在设计上是否得到实现，如图1所示。
图1 房地产项目设计管理BIM核心集成图
3房地产公司设计管理存在的问题
3.1缺乏完善的设计管理体系
部分房地产公司对于设计管理的重视不够，并没有形成完善的设计管理体系。从人员配置到设备配置等各个方面，都还需要进一步的完善。除却管理人员人数较少之外，部分管理人员缺乏设计管理的经验，虽然房地产企业有其自身的管理模式，但是并没有和设计管理紧密结合，不能很好的同公司的实际情况结合起来，各个部门之间的责任不够明确，在发生问题时容易造成冲突和矛盾的发生，降低了工作效率。设计管理工作应当要正常运作，但是许多房地产企业忽视了设计管理工作，且公司的各个部门并没有很好的融入到设计管理体系之中。
3.2成本管理问题
成本管理是设计管理过程中的重要内容之一，设计管理过程中，必须要进行成本管理，在设计的过程中，一定要考虑到建筑结构以及施工过程中的技术要求等对于成本的影响，如果不考虑成本管理问题，将会在无形中增加很多不必要的成本，可能会损害房地产公司的利益。设计过程中的许多问题都会影响到建筑成本。譬如对于户型的设计，如果没有考虑到客户的需求以及建筑成本和建筑效果之间的平衡问题?，那么可能会导致后期的销售存在难题，销售受到影响，那么房地产公司的利益必然也会受到影响。还有建筑层高的问题，在设计的过程中，如果不注意建筑层高问题，可能会无法满足市场需求，过高或过低都会带来不利影响。
过于前卫或者是指注重于美观的设计，也许会影响到建筑质量，且会增加不必要的成本，因此我们在进行设计时不仅要考虑到审美问题，还要考虑到成本和安全问题。
3.3资源管理问题
房地产公司设计管理工作最为明显的一种表现形式就是设计图纸，设计图纸的设计人员作为房地产企业的重要资源，其管理问题尤为重要。因此，房地产公司的设计管理工作还包含对于设计人员的人力资源管理，但是在房地产项目的过程中，影响房地产项目开发进程的原因，其中之一就是设计图纸满足不了需求。从质量到数量等多个方面来看，设计人员的设计图纸会想到项目开发的进程，而且中途更改图纸等问题的存在也影响了工期。发生这种问题的原因不仅仅在于前期准备不够充分，或是突发状况，还在于设计人员的专业性需要提高，缺乏对于设计人员的人力资源管理，对于图纸的审核不够严格，房地产公司的设计管理缺乏全局意识，这样不仅会造成资源浪费，甚至还有可能会影响到公司的信誉，给公司造成巨大的损失。
4如何加强房地产公司设计管理
4.1提高设计研发能力
究其根本，设计管理的根本在于设计和管理。从设计的角度出发，设计管理应当加强设计工作，并注重对BIM技术的应用，以此来提高设计和研发能力。为了提高房地产公司的设计和研发能力，首先，可以从加大人员投入入手，公司需要注重培养一批优秀的设计研发人才，并强化他们对BIM技术的学习，以此提高设计研发人员的专业性，让他们投入到研发实际工作当中。其次，可以调整设计部门的组织结构，分为前期部门和后期技术部门。对于可能开发的项目进行调研工作，收集和整理数据，以备不时之需。最后，要注意吸引设计人才，培养人才储备，可以尽量多的寻求优秀设计师进行合作。
4.2加强资源管理
设计管理中的资源管理问题，不仅仅要考虑到对于设计人员的人力资源管理，还需要考虑到对于房地产资源的管理和分配。如何平衡和协调各方利益做好资源分配是非常重要的。加强资源管理，需要充分的考虑到市场需求，消费者对于房产的需求。为了保证房地产公司的效益，在设计阶段，设计师应当关注市场需求，根据人们的需求对于设计图纸进行调整，除此之外，还应当进行实地勘探，进行数据测量，然后通过BIM技术来为设计人员提供最为精确的数据，这样才可以减少实际施工过程中存在的误差，减少不必要的设计图纸的修改，避免人力、物力以及财力的不必要浪费。在进行资源管理的过程中，尽量的通过BIM技术来做好图纸的设计工作，加强监督和管理，各方还要进行沟通和协商。
4.3加强成本管理
加强成本管理，需要进行全面周到的考虑，考虑到多个方面的因素对于成本的影响。譬如，建筑物的门窗设计，在进行设计时，需要注意材料的选择是否符合需求和定位，如何利用建筑物的结构优势减少建筑成本，这些都是设计人员需要考虑的问题。在进行设计管理时，一定要注意数据的准确性，做好成本预测，不能够忽视任何一个可能会增加建筑成本的因素，避免漏算成本或者是复算成本。对于建筑材料的选择，可以利用好本地优势，减少运输成本。尽可能的在保证建筑质量的前提下，降低资源浪费和不必要的支出，进一步的提高房地产企业的经济效益。
4.4做好动态管理
利用BIM技术做好设计管理工作的动态管理，具体内容主要是跟进设计进度、工程进度和成本测算等，不断的修正设计工作。设计动态管理需要房地产公司各个部门的统筹协作，从质量、进度和成本三个方面入手，提高动态管理的水平。动态管理以保证设计质量为前提，设计图纸的质量是设计质量的最终反应，因此，在BIM动态管理时，应当加强对于图纸的审核工作，按照审图流程进行图纸的审核，一定要监督好审核流程的每一道程序，保证图纸的质量。从进度方面来看，影响设计进度的因素有很多，为了尽可能的避免诸多因素的影响，就必须做好动态管理的进度管理工作。借助BIM技术来跟踪设计进度，及时的发现并且纠正偏差，协调好各个部门的工作进度，沟通好相关部门的关系，做好进度的动态控制，确保计划和实际工作的吻合。设计成本动态管理是确保公司效益的关键。做好成本管理的动态管理，需要从成本预算、测算、核算等多个方面进行，要从项目进行的每一个环节、每一个过程进行控制，保证成本在可控范围之内。
5总结
总之，对于房地产企业来说，加强设计管理是必要的。在实施设计管理时，一定要明确各个阶段的标准，并加强对BIM技术的科学、合理应用，这样不仅可以做好每个阶段的审核和监督工作，加强事前控制，而且还可以对设计工作进一步进行优化，做好成本管理、资源管理和动态管理，减少资源浪费，保证工程质量，进而提高房地产企业的经济效益，促进其进一步发展。
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