高晨哲
新疆富禄市政建设工程有限公司 新疆 乌鲁木齐 830000
摘要：近些年，随着社会的发展，经济水平提升，受多重因素影响，老旧小区改造项目建设难度逐渐加大，工程施工成本不断上涨。结合具体实例，分析当前老旧小区改造过程中面临的项目成本管理难点，有针对性地提出应对措施，包括科学制定施工组织设计、提高施工人员综合素质、强化施工现场管理、加强与居民沟通、加强材料成本管控、加强工程变更成本控制管理等，为老旧小区改造项目实施过程中提升成本管控水平提供参考。
关键词：老旧小区；改造项目；成本管理；难点；措施
引言
要聚焦综合整治或拆改结合的城镇老旧小区改造项目以及与城镇老旧小区周边高度关联的城市更新、存量住房改造提升、历史文化街区保护等统筹实施片区联动改造的项目，充分发挥开发性金融的全方位服务优势，积极探索推动融资模式创新，确保一批重大项目加快实施。
1城镇老旧小区改造是民生工程
（1）改造城镇老旧小区是民生工程。当前大部分城镇老旧小区建成已有20年以上，市政配套设施老化、公共服务缺项等问题突出，具体体现在三个方面：一是垂直交通缺乏，高龄老人或残障人士上下楼困难。二是公共设施老化。如供水、供暖管道陈旧，电力设施老化，排水设施不通畅，平顶住宅楼渗雪漏雨，环卫和消防设施不达标等。三是公共服务缺失。大部分城镇老旧小区公共服务缺乏，有的小区甚至没有物业管理。（2）改造城镇老旧小区是民心工程。对城镇老旧小区房屋主体结构加固、房屋部件构件修缮更新、屋面整修改造、外墙及楼梯间粉饰，提高了城镇老旧小区房屋质量。同时，楼房加装平层入户电梯、底层加坡道和顶层平改坡也奠定了居家养老的物质基础。此外，城镇老旧小区公共设施改造，也提高了居民的居住质量。
2老旧小区改造项目成本管理难点
2.1施工组织设计不到位
施工组织设计为施工企业进行项目施工的指导思想，是指平面布置、资源配置、施工进度计划以及施工方案等多各方面的设计和计划工作，其任何一个方面出现失误，均会给施工带来或多或少的麻烦，进而影响项目成本。案例中老旧小区改造涉及道路、绿化、管道等多种工程施工，由于施工企业前期计划不周，在动工之前没有做好科学合理的施工组织设计，未对各分项工程开工时间、施工进度等进行全面汇总分析，所以在具体改造施工过程中，不同施工工种交叉作业，工序相互制约，导致工程重复施工现象出现，人力、物力和时间大量浪费，严重影响了施工进度及质量，改造成本大大增加。例如：管道施工队伍在道路施工队夯实完路基之后才开始施工，待其施工结束之后又需要浪费大量物力和人力，重新夯实路基；健身器材安装队等花岗岩广场辅筑完工之后才开始施工，对已经铺筑好的广场进行凿空、挖除基层，这不仅浪费了施工材料，还使得原本纵横缝整齐的广场美感降低；粉刷墙体的施工队在荷兰砖铺装完成之后才开始工作，新铺道路可能会因为脚手架的搭建和使用而出现沉陷问题，道路施工队在墙体粉刷完毕之后不得不耗费大量人力物力和时间重新翻铺荷兰砖。因此，如何科学地制定施工组织设计，协调各类工程施工之间的协调为改造项目成本管理成功的关键。
2.2改造项目申报审批难
审批手续繁琐导致城市老旧小区改造申报审批难，如电梯加装涉及住建、规划、消防等多个部门。再如不少地方政府规定，仅接受本市、本区管理的住宅区的老旧小区改造项目审批，不受理属地其他产权（如央产房、省产房、多元产权共存的小区住宅等）的老旧小区改造项目审批。导致非本市本区管理的老旧小区住宅改造审批空白。
2.3物料成本过高
物料成本在老旧小区改造项目成本支出中占据较大比例，合理控制建设改造材料成本对于控制项目整体支出具有重要意义。但是，随着国家环保要求的不断增长，部分物料的价格不断上涨，对改造成本造成一定影响。同时，由于改造小区建筑物较为密集，工程施工过程中无法将过多的物料存储于施工场地附近，在增加物料存储及运输成本的同时，导致物料不足情况时有发生，出现窝工现象。老旧小区改造项目施工过程中通常需要投入不同类型的物料，因为施工企业施工现场物料管理人员对施工材料性能缺乏认识，将各种材料随意混合，没有对其进行科学检验认证和存储，导致钢筋变形、锈蚀等问题接种而至，物料的应用周期缩短，甚至无法使用，从而导致施工成本上涨。此外，部分工程所需物资需要由生产厂家采购后进行二次加工方可使用，部分项目未能合理制定工序与材料衔接时间，从而导致项目改造周期延长，项目成本支出增加。
3老旧小区改造项目成本管理措施
3.1科学制定施工组织设计
施工企业在施工准备阶段，应在综合考虑施工现场的环境因素、自身所拥有的技术力量和施工器具、工程特点和规模等的基础上制定科学合理的施工组织设计。施工部署是施工组织设计的核心，施工企业应采用加快的成倍节拍流水施工方法、等节奏流水施工方法、非节奏流水施工方法等流水作业方法，科学安排施工工序，合理确定单项工程开竣工时间，确保能够实现有节奏的连续施工，避免无效工作时间，提高人工利用效率，从而达到降低成本的目的。
3.2创新行政管理体制，实行“一门审批”
推进城镇老旧小区改造，需要创新行政管理体制，简化行政审批，实行“一门审批”：按照属地原则，由住建局牵头，负责协调城镇老旧小区改造项目实施中相关部门对文件和材料的审批，规定时间内不答复的，视为同意，并报规划部门备案。同时，区住建局受理辖区内所有产权小区改造项目材料、负责协调统筹推进城镇老旧小区改造项目的审批及后续开工、施工、监督、与居民代表共同验收等工作。
3.3加强材料成本管控
首先，施工企业应积极建立物料计量制度，及时对改造工程所需物料进行统计，建立物料清单台账，组织人员对相应物资市场价格、产地等信息进行统计，从而选取“物美价廉”的供应商，并与其签订供应合同，降低市场波动因素对价格的影响，从而降低物资采购成本。其次，施工企业需合理划定物资存储地点，在保证物资运转便利的同时降低存储成本。第三，施工企业还应健全领、发料凭证制度，施工人员领料时需要持有领料凭据，发料人需对各单位领料情况进行登记汇总，定期上报物资使用情况，以便于施工企业施工企业对物资应用率进行审查，防止物资浪费情况发生。第四，施工企业物料管理人员需定期对剩余物料进行盘点，并将结果上报采购部门，采购部门在全面分析工程进度、未来物资需求量及剩余物资的基础上，合理制定采购计划，及时与供应商联系，以保证建设物资的充裕及施工活动的顺利开展，从而控制建设时间，降低人工成本支出。
结语
作为推进城市更新和满足人民群众美好生活需要的重要工程，老旧小区改造工程实施过程中因其政府部门主导、带户作业等诸多特性而存在较多的成本管理难点。本文从施工企业角度出发，对西安市碑林区某老旧小区改造项目中存在的成本管理难点进行分析，并提出相应的管控措施，能够为国内其他地域所开展的老旧小区改造项目成本控制提供借鉴。
参考文献
[1]李杨.城市老旧小区管理中居民参与激励机制研究[D].西安：西安建筑科技大学，2019.
[2]王承华，李智伟.城市更新背景下的老旧小区更新改造实践与探索——以昆山市中华北村更新改造为例[J].现代城市研究，2019（11）：104-112.
[3]王健.推进老旧小区改造——应对中国经济下行压力的新思路[J].人民论坛，2015（30）：58-59.