黎成才
广东东帆建筑工程有限公司
摘要：房地产行业是我国近20年最为火爆的行业之一，国民经济的发展令房地产行业的市场竞争变得极其激烈，只有加强对于工程成本的合理控制，才能够避免资金浪费的问题出现。本文通过对成本控制进行分析，并结合实际对房地产项目的成本控制提出个人观点，希望为关注房地产项目成本控制的人群带来参考。
关键词：房地产；工程管理；工程成本控制
引言：房地产行业作为推动我国经济发展的支柱型行业，是一种容纳建设、销售物业等方面为一体的综合性行业，因为房地产建设工期相对较长且具备市场风险，所以资金成本控制是必须关注的重要问题之一。因此，有必要对房地产工程成本控制进行研究。
一、房地产成本控制综述
房地产项目开发期间涉及成本的内容有很多，诸如材料、土地费用等，通过对各个环节进行成本控制能够变相提高项目经济效益，通过合理开展控制，能够减少资金浪费，确保工程项目能够按照既定进度完成。一般而言，能够影响成本控制的因素有很多，主要影响因素如下：第一，环境因素。环境因素指的是房地产市场环境因素，只有在市场环境中加强对于环境因素的控制，才能够将工程成本控制在合理范围内，通过科学规划，能够防止出现不必要的资金浪费。第二，方案因素。房地产工程的落实离不开方案设计，合理的设计方案不仅能够令工程项目变得更加具有技术性，还能够有效提高工程经济性。只有加强对于各个环节的设计规划，才能够防止工程成本失控的问题出现[1]。
二、房地产工程管理中的工程成本控制分析
（一）项目规划中的成本控制
规划阶段的成本需求较少，通常只会占据项目投资的百分之几，但是由于规划工作的性质特殊，所以对项目投资带来的影响非常大，规划效果对总投资额的影响能够达到65%以上，所以项目工程是否能够成功开发，就必须保证投资规划质量满足项目需求。在正式开展项目规划时，要安排专人针对项目可控成本开展专题调研，通过针对项目进行前期考察，能够从设计、施工、营销等角度来判断项目工程的可行性，并在确定方案的同时明确成本控制目标。
1.可行性规划
可行性规划的重要性毋庸置疑，在开展规划设计时，要深入市场来完成相关数据收集，以此来明确房地产市场的当前需求，并完成对于项目工程主题、客户群体的综合判断，只有这样才能够顺利掌握工程要点，保证房地产项目得以顺利落实。
2.设计方案评审
设计方案明确后，应该专门组织方案评审委员会，并针对设计方案进行综合评判，若方案经评审后存在瑕疵，则要针对未通过方案进行可行性变更，变更后的方案需要重新进行评审。
3.方案成果报批
可行性规范通常需要结合项目实际情况来进行细节调整，调整时要注意设备选型等内容，然后根据项目情况判断是否能够投资，只有利用科学合理的方式对项目方案进行编制，才能够保证项目经济性。除此之外，还要在报批时整理相关材料，依法进行项目报批[2]。
（二）设计阶段成本控制
设计阶段是房地产工程成本控制的重要环节，工程结构、布局、材料等都会直接关系到项目的最终成本。所以在进行设计委托前，应该组织专人针对建筑方案等进行会审，通过反复论证的方式选择最为切实可行的工程方案。在图纸动工前，还应该针对结构、水、电等内容进行工程交底，这样能够在一定程度上降低施工变更问题的出现，进而防止由此产生的费用出现。在此期间，因为市场环境普遍存在重技术、轻经济的现象，而且设计费用的取费标准往往需要按照面积、投资额进行计算，因此设计单位很难意识到成本控制的重要性，此时设计方案就会出现资源浪费的情况。所以为了保证成本控制效果，可以选择在任务书、投资估算中明确造价限额，并将造价与费用相结合，以此来完成限额设计。一般而言，项目设计可以划分为初步设计与图纸设计两个阶段，并在设计中完成技术经济指标的确定，每一个经济指标都会对成本造成一定影响，因此还应该将项目成本进行分解后进行严格落实，以此来实现对投资成本的优化控制，避免成本超标的情况发生。
（三）招标阶段成本控制
招投标阶段是开展项目管理控制成本造价的关键，招投标能够在引入竞争机制的同时降低建设成本。通常情况下，招标可以划分为设备、材料与施工招标两种，招投标阶段不仅能够影响到项目投资，还将关系到工程进度与项目质量。在确定中标单位时，要从标价合理性与社会信誉等多种角度出发，以此来保证招标质量。在此期间，可以结合商业供应链模式来分类完善供应商、监理等供方资料库，并定期进行供方筛选，进而保证供应质量。而且开发商还应该在招标前加强项目考察，并建立以项目管理组织为核心的管理理念，通过严格把关来避免浑水摸鱼的情况发生。除此之外，还应该重点关注的工程量清单的编制，结合招标文件、图纸来明确工程量计算规则，并将工程量制定成清单，以此来助推成本控制工作的顺利完成。
（四）合同成本控制
确定并签订合同价是避免总价超标的主要环节之一，也是项目成本控制中的关键，只有结合招标、投标文件选择双方同意的合同价款方式，才能够实现对于合同价格的控制。通常情况下，不同组价所带来的成本影响各不相同，只有保证合理性才能避免纠纷、索赔等问题的出现，在确定时要注意以下几点：第一，固定总价，合同总价只有在设计、工程变更环节才能进行调整，否则合同总价不可以变动，因为固定总价可以让承包商承担变动风险，承包商在招投标阶段必然会对影响因素进行考量。若总价包不死，则承包商会以停工为由提出调价，此时便会影响到工程成本的控制效果，所以必须针对合同价格进行详细描述，明确价格，以此来保证执行质量。第二，合同价格可调。可调合同单价比较适合在长期合同中使用，总价需要根据市场价计算，由招标人承担费用风险，此时便需要加强对于钢材、电缆等供料成本的控制，并在合同中列出完善的调价条款，以此来控制合同总价[3]。
（五）采购环节成本控制
设备、材料需要占据所有工程费用的50%以上，因此对于成本、利润的影响极大，通过加强采购控制，能够在采购管理中降低采购成本，提高经济效益。为了保证采购效果，应该专门建立市场信息体系，以此来掌握材料、设备的市场价格情况。然后通过完善采购制度，加强采购模式、分工来完善采购供应链，优化对于采购成本的控制效果。在此期间，还可以结合战略、联合、招标等采购方式来根据项目进度选择合理的采购方式，以此来控制采购成本。
结论：总而言之，房地产项目中的成本控制极为关键，成本控制不仅能够影响到项目经济性，还会影响到项目进度与项目质量，只有从各个工程环节出发，才能够保证工程管理效果。相信随着更多人了解到成本管理重要性，房地产项目的成本控制方法一定会变得更加完善。
参考文献：
[1]梅鹤轩.房地产工程造价管理中的成本控制[J].房地产世界,2021(09):77-78.
[2]陈梦琦.房地产工程造价管理中的项目成本控制分析[J].房地产世界,2021(01):58-60.
[3]温美金.房地产工程造价管理中的成本控制分析[J].江西建材,2020(12):303-304.