刘雪莉
深业鹏基（集团）有限公司 广东深圳518000
摘 要：设计方案的合理性和经济性直接影响项目的成本和盈利，设计阶段对房建工程成本的影响达75%以上，而扩初设计阶段对房建工程成本的影响占比达90%左右，因此必须加强设计阶段特别是扩初设计阶段的成本控制。确定合理且经济的设计方案可以减少未来在施工阶段重大设计变更和方案变化的发生，对有效控制工程成本起到至关重要的作用，因此事前的成本控制是重中之重。扩初设计阶段主要的成本控制措施一是落实限额设计，有效控制成本；二是事前成本控制，及早优化设计，特别在基础地下室方案扩初设计阶段中成本介入，及早进行设计优化。
关键词：扩初设计阶段；房建工程；成本控制
一、落实限额设计，有效控制成本
在设计任务书中要明确限额设计，包括技术指标限额设计和造价指标限额设计。一般房建工程的限额指标为地上钢筋含量、地上混凝土含量、地下钢筋含量、地下混凝土含量，地下车位平均面积、层高、窗地比、硬景比及各专业工程的单方造价标准等。限额指标的目标设定一定要合理，不能过高或过低，过高难以实现，过低则失去限额设计的意义。
根据项目所处区域不同及产品特性不同，设定的关键指标限额也有差异，设计人员在保证项目功能和工程质量安全的前提下，依据限额指标倒逼优化设计，选出经济适用的用量指标。如某房产企业的钢筋混凝土限额指标如下：
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另外限额设计的落实还要设立合适的奖惩措施，以保证各限额设计指标的落地执行。
二、事前成本控制，及早优化设计
设计过程中成本无处不在，设计是否合理是否经济直接影响建造成本的多少和建设工期的长短，方案扩初设计阶段有效控制成本可以在源头控制成本，从源头大大减少建筑工程量，节约建造成本，缩短工期减少财务成本以及项目运营后的使用成本。前置成本控制，紧跟设计，在设计过程中及早优化设计避免不必要的成本浪费。
2.1在方案扩初设计阶段，桩基及基坑支护的设计成本优化尤为重要，因其要先行施工，设计一般也较为保守，成本优化的效果也会较为显著。各项目因其所处区域的地质不同产品类型不同，其桩基及基坑支护设计成果相差较大，成本人员可参考该项目所处区域附近类似项目的指标来判断设计，在桩基类型对比中，按成本优先的选取顺序依次是预制管桩、方桩、灌注桩；可聘请桩基基坑支护设计的专家进行分析论证，协助优化设计，另外同时进行多方案成本测算比选，在合理设计方案中选择成本最低方案。案例如下：
案例1---桩基优化：
某项目，占地面积46677.93 m2，总建筑面积 182309 m2，共有7栋高层住宅，地下室一层。在项目方案扩初设计阶段，成本人员根据设计单位提供的桩基图纸（塔楼部分桩基全部采用混凝土灌注桩），测算该版桩基图纸的经济指标为213元/m2，远超一期121元/m2、二期154元/m2。
经查阅地质勘察报告并与桩基专家及设计院沟通后，紧急启动前期试桩及静载试验，为降低成本，将前期试桩作为后期工程桩使用，试验结果各项指标均满足项目要求。本次优化方案主要是优化桩基类型，将五栋塔楼的灌注桩替换为预应力管桩，地下室方桩数量略微减少，桩基总根数增加承载力增加，在保证工程质量安全的前提下节约成本1121万元。优化方案前后如下：
优化前地库为预制方桩（1692根），塔楼单体为灌注桩（795根），预算造价3856万元；优化后地库为预制方桩（1598根），27、29号楼为灌注桩（197根），其余单体为预应力管桩（944根），造价2735万元，降低造价1121万元，桩基经济指标为150元/m2，优化后节约成本将近30%；详附表：
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案例2：基坑支护优化
某项目，占地面积50017.33m2，总建筑面积170081.48m2，共有6栋高层、2栋中高层、4栋多层住宅，1栋幼儿园，1栋商业会所，地下室一层。基坑方案图初步完成后，成本人员立即进行成本测算，根据经验发现基坑设计过于保守。因该项目工期紧，无法采用试桩提取准确数据。经研究聘请基坑桩基专家与设计人管沟通多个方案并同时比对后做以下优化：①优化后图纸取消北侧大学路处灌注支护桩、水泥搅拌桩，改为边坡喷锚；②优化除1-1剖面外混凝土厚度100MM改为80MM厚，及钢筋网A8改A6.5。在保证工程质量安全的前提下，经过几轮优化后节约成本486万元，比选方案及优化结果如下图：
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2.2在方案扩初设计阶段，要着重地下室设计的成本控制。因地下室单方造价高，施工周期长，项目前期投入多资金压力大，限制条件多，一旦确定则覆水难收。
影响地下室成本的主要因素有地下室层数、层高、车位数量及车位平均面积大小、柱网布置等。地下室设计应依据项目地形地势情况，满足报建的车位个数和基本功能要求即可。
地下室层数和层高直接影响埋深、影响土方的开挖量和项目进度，一般项目应尽量依势而建可减少土方挖运工程量减少建造成本，可加快项目进度减少财务成本。一般在规划允许的情况下，地库层数尽量选用单层半地下室，如果单层无法满足规划要求，最好选用局部双层。不过由于项目个体的特殊性以及所处地势和地质条件的不同，也不是一成不变的。如果增加的基坑围护成本及桩基成本较低，且车位能卖出很好的价格，需要进行多方案比选，选出最优的地库层数方案。地下室层高也严重影响地下室的成本，地下车库净空高度不少于2.2米，如果考虑梁高和管线高度，有梁盖的普通地下室层高在3.7米左右，一般层高每增加0.1米，则地下室建筑单方成本增加约 25 元/㎡。
地下室车位平均面积大小直接影响地下室建筑面积的大小及建筑布局，对建造成本和工期影响极大。合理布置地下室提高停车率是地下室成本控制的重中之重。影响地下室车位平均面积大小的主要因素有地下室外轮廓、地下室分建与合建、柱网尺寸、停车布置、设备用房布置、坡道及楼梯的布置、人防以及塔楼下空间利用等，地下室轮廓线的形状应尽量规则，避免出现多段折现和锐角弧线，避免出现多余空间。柱网的布置要整齐，柱距大小要适中。对于定位较高的产品考虑到其合规性和使用的舒适性，一般单柱网尺寸为7800*7800mm~8100*8100mm，视线开拓，可以给用户带来更好的品质体验，提升溢价空间。
另外，由于地下室面积比较大，地下室内排水如果采用后期的建筑找坡来排水则需花费大量成本。所以在结构设计时即需考虑地下室底板和顶板的结构找坡，这样地下室内排水可通过同方向、同坡度的结构找坡将水收集到排水沟，节约大量建筑找坡的成本。
成本人员应着重注意以上这些因素的影响，在方案扩初设计阶段介入审图、测算、优化工作，案例如下：
案例3：地下室设计优化
某项目，占地面积50017.33m2，总建筑面积170081.48m2，地下室一层建筑面积42590.84m2； 在施工图方案设计阶段，成本提前介入审图并测算对比，审核地下室方案图、扩初图，提出地下室设计不合理部位，地下室优化前如下图：
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优化前地下室方案图中左右两侧均单侧停车，尽端部的停车位较多不利于停车出行，且无效面积较大，优化前车位指标为42㎡/个；
优化调整后，地下室左右两侧实现双侧停车，停车线路且优化为人性化的环绕式设计。充分利用塔楼底部空间，优先考虑布置停车位，剩余空间作为设备房及消防通道，剔除无效面积。
优化后车位指标为36.72㎡/车位，优化后地下室面积减少3500m2，节约成本约1050万元；地下室优化后如下图：
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三、结束语
综上所述，设计阶段的成本控制是房地产项目的关键和重点，特别是扩初设计阶段，对房建项目成本控制极其重要。实际上，在扩初设计批复之后，原本存在的技术性问题就很难修正，在源头就会增加巨额费用且难以消除，因此必须重视扩初设计阶段的成本控制。成本控制，不是片面追求低成本，而是要在各阶段设计中，都应持续地开展方案优化工作，比较不同的设计方案的所带来品质、效果、成本、效益等方面差异，从中选择最优的设计方案。
参考文献
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[2]精细化管理在房建施工管理中的应用分析[J]. 李志平.??建筑技术开发.?2018(12)
[3]房建工程造价的全过程成本控制方法初探[J]. 罗辰宇.??江西建材.?2019(09)