叶顺民
广州市雄泰房地产开发有限公司
摘要:随着我国人口的不断增加，我国房地产的规模也逐渐扩大，并且竞争愈加激烈。同时由于房地产行业需要投资额较大且投资周期较长，固房地产项目管理过程中需加强风险预判，避免项目开发过程中出现不可控因素影响项目整机经济效益及造成其他不良影响。基于这种房地产项目的这种特性，需要认真探究各个环节存在的问题，并采取针对的风险应对措施避免过程中各类风险带来的损失。本文针对房地产项目管理、工程项目新工艺以及建筑工程项目管理等方面阐述，旨在为了加强房地产行业面对风险预判和处理能力。
关键词：房地产项目管理；风险控制；针对措施
房地产项目的管理旨在项目的不同环节预判可能会存在的问题并进行分析和处理，以便于在项目开发过程中能够规避存在的风险，使得投入的资金能够得到合理的利用实现经济效益的增长，确保项目投资目标的实现。
一、新工艺的发展应用与市场环境的变化
为了更好的推动房地产项目的质量和工程进度，需要结合不同的施工新技术和工艺实现项目的质量目标确保开发节奏，提升经济效益，如使用高强高性能混凝土。高强高性能混凝土是现代建筑未来发展使用的主要材料，具有其他材料所不具备的耐久性和强度，在高层建筑施工中，混凝土性能的提升对结构设计的优化从减少受力构件截面和布局从而起到增加内部使用面积的作用[1]。
在局部地质条件较差，使用环境恶劣的地区，高强性能混凝土主要通过优化配比，加入各种外加剂从而起到增加早期强度，减少水化热，增强抗渗性能等效果。从而使建筑在不同的环境中使用功能均能得到提升并减少质量隐患，提升工期从而对项目的开发建设起到促进作用。
装配式建筑也是近年来受到行业关注的一个新的工艺领域，能通过工厂化施工生产预制构件从而实现将工序前置，扩展施工工作面，特别在一线城市核心城区的项目效益显著。此类项目投资额相比其他偏远地区项目显著增加，考虑资金成本，项目的开发节奏将严重影响项目整体的经济效益，且核心城区地块普遍狭小，施工场地布置存在较大困难，往往存在材料堆放及加工区域不足的情况，装配式建筑可以有效解决此类问题，虽然建筑本身成本有所增加当考虑到工期对财务成本的影响整体来看还是具有显著的经济效益。
二、建筑工程项目管理要求
项目的开发过程中的工程运营管理是体现房地产项目管理中最关键的一换，工程运营管理的水平往往直接影响到项目的经营状况，对项目工程的质量、进度和成本三大方面起到了决定性的影响。工程管理水平的高低往往就能体现房地产企业在市场中的竞争力。
要做好房地产项目的工程管理，首先要企业内部的管理人员对建筑行业专业知识的具备一定的认知，使其能在工程设计、施工、招采等不同环节具备一定的风险预判能力，由于涉及的专业面较广，往往关键岗位的管理人员需要多年的工作经验才能胜任相应的管理工作，在项目的开发过程预判和规避风险。例如设计阶段的基础形式选择、施工阶段的供应商管理、开发期区划分、招标阶段通过合同界面划分等都前期工作规划都将直接关系到项目后续建设运营过程的成败。
且管理过程中遇到的问题也需要项目工程管理者通过自身的经验快速决策处理，选取最优处理方案，综合评估工期、质量、成本后进行抉择。避免项目停滞造成投资周期拉长资金成本增加降低项目利润，或因方案选择有误造成成本增加或者引发后续质量隐患等。
三、市场风险及规避方式
（一）市场风险
市场风险指的是在房地产项目开发过程中的工程项目因原材料市场价格波动或者供应问题引发的风险。房地产项目涉及到诸多专业，供应商较多且开发周期较长，这就决定了房地产项目容易在开发过程中面临市场波动造成的成本上升、建设周期延长、需要追加投资等风险。
为了确保利润项目工程必须在开发过程中注重容易引发风险的因素并在不同阶段进行规避：
一、设计环节
设计是项目最初始的环节，如果在后续的工程建设过程中存在问题需要对方案进行更改，不但会在一定程度上增加了直接的无效成本。另一方面由于施工受方案变更影响会引发工期延期和索赔等间接损失，因房地产项目因所在地区不同，其设计方案也要适应当地的自然环境，水文地质情况及地方监管政策的差异。
例如建筑保温工艺的选择，随着新材料新工艺的发展与应用，建筑行业也在发展过程中收到其影响随之发展，例如保温材料的选择，就需要在设计阶段充分考虑，南方地区更注重隔热性能，主要问题为夏季阳光直晒造成的影响，相比北方地区更注重保温的区别，在节能设计上可以选用反射涂层等做法降低保温材料厚度，从而节约成本加快工期，且避免传统保温砂浆厚度过厚造成墙面开裂等风险。且近年来随着我国越来越重视环保，逐步淘汰落后产能、河砂水泥等资源和建筑材料越来越稀缺，原材料价格不断上升，通过应用新工艺减少对传统保温材料的依赖也有利于避免成本受原材料市场价格波动的影响。
二、施工阶段
施工阶段工艺工法的选择和现场管理也是规避市场风险的重要环节，近年来随着我国人口老龄化和城镇化比例不断提高，建筑行业劳动力逐步呈现短缺态势，导致人工成本不断抬升，房地产项目开发因更加重视因用工短缺引发的风险。
在施工工艺的选择和施工过程的管理中，需更加注重效率，合理安排劳动力投入，充分考虑成本和工效，通过增加机械化施工比例，使用预制构件代替现场制作，采用铝制模板代替传统木质模板等手段提升施工速度降低综合成本。避免因劳动力市场的波动造成项目停工、成本增加等不良影响。
对于供应商，也可以通过合同相关违约条款的合理设计进行风险转移
三、招标采购阶段
随着我国的产业升级和全球化进程的加快，建筑行业的原材料和设备的供应链不可控因素越来越多，受国际市场和国内政策的影响越来越大，也一定程度上影响到了房地产行业，例如今年铁矿石价格的波动造成建筑钢材价格的上涨，严重影响行业供应商及开发商的成本。
在招标采购阶段，需要充分考虑此类因素，在合约中设置对应条款，如材料价格调差的应用及设置预付款锁定原材料价格等，规避原材料价格的过大波动影响供应商履约，从而影响到项目开发建设的进度及成本。
房地产企业面对风险应对常用的是风险转移。风险转移指的是通过承包等方式将风险转移到第三方供应商，实现减少风险的目的。在实际施工过程中常将具有风险和需要高标准技术的项目交给更专业的队伍，不仅能够提高工程的质量，让更有技术水平的队伍完成，同时还能够减少所承担的风险。
结语：房地产开发的管理人员在工作中，需要了解房地产整个行业及相关配套行业的市场动向，预判市场因素及地域差异对项目开发的影响，以及对项目开发各环节可能存在的风险提出针对性措施，才能最大程度上减少可预见的风险，保证工程质量和效率的同时实现经济效益增长。
参考文献：
[1] 罗晗. 试析房地产项目管理风险控制[J]. 工程技术(全文版), 2016(9):00312-00312.
[2] 张蓓. 浅析房地产开发项目风险管理[J]. 时代经贸, 2012, 000(001):118-118.
[3] 党红霞. 浅析房地产开发项目风险管理[J]. 科学时代, 2014, 000(003):1-2.
[4] 林忠杨. 浅谈房地产项目的风险管理[J]. 四川建材, 2009.
[5] 王闻. 房地产开发项目管理模式及风险浅析[J]. 中国建设信息化, 2016, 000(014):76-78.
[6] 于龙生. 房地产开发项目管理及风险浅析[J]. 环球市场, 2018, 000(028):326-327.