文太军
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摘要：房地产项目成本的评估和控制，都在预结算工作的范畴内。一个企业想达到经济效益最大化，就必须借助预结算来控制项目总成本。简而言之，企业的预结算工作质量提升了，相对应的经济效益也会增加。但如一些管理的问题也会导致预结算工作不能顺利进行，本文结合某房地产企业预结算工作的现状，分析其遇到的问题，并给出了相应的处理措施，希望能给相关从业人员带来一些帮助。
关键词：房地产工程；预结算工作；造价高效管理
引言：
随着市场的开放性水平越来越高，市场竞争和市场环境在悄然变化，房地产企业面对这种大环境，意味迎来了更大的挑战，想要继续生存发展，就必须加强对成本的控制。房地产项目作为一个投资周期长、涉及多个部门的项目，预算结算在其中占有非常重要的地位。它关系到工料机消耗量、工程造价等成本问题，还影响到建筑材料的使用、规划设计、建筑设计和房地产项目的户型设计。同时，由于建筑市场环境的不稳定，加上银行贷款的逐步收紧，加强对预算结算的控制和管理是房地产开发商的必然选择。下面以A房地产企业的实际运营情况进行剖析，研究预结算工作的改进方法。
一、预结算工作在房地产项目中的意义
房地产企业开展工程预结算工作，有助于企业掌握自身的实际运营、管理、施工效果等情况，深入分析施工过程中出现的问题，并组织相关部门进行整改，进一步优化组织管理结构和资金支付情况。在房地产项目工程的建设过程中，如何让投入的资金能到它合适的位置上，从流程上为企业节约成本，并优化企业的财政结构，这需要从房地产项目成本的投入开始就进行详细的规划。预结算工作能保证在这一整个流程当中，资金的可操作性。同时预结算管理工作还有助于提升审核工作的效率，通过对房地产项目工程的资金流向核查，审核部门就能对接下来的工程所需资金进行预结算。预结算工作还能协助相关部门改善问题，并帮助检查人员发现在房地产施工过程中的问题。
二、房地产项目预结算工作中存在的问题
2.1招标过程中的问题
由于我国招投标制度不够完善，运作模式的具体内容有所欠缺，造成了一些指标和技术性问题也会加入到报价当中。A企业在某个房地产工程项目的招标过程中，报价方法采用的是工程量清单报价法，由于技术性的项目无法用价格来衡量，所以在做预算的过程中没有纳入成本，再加上审核工作的疏漏，被施工单位利用报价当中的这些指标漏洞，获取了更多的工程款项。
2.2工程材料价格问题
在房地产建筑工程当中，一些施工单位为了获取更大的利益，会虚报材料的价格。更甚者会采用劣质的材料替换掉施工图原设计的使用。这当中有巨额的差价，虽然违反了建筑行业的法律法规，但还是有小部分的人铤而走险。这样的楼盘一般短期内不会出现问题，所以一般都能顺利验收。但之后在购房者的长期使用过程中，问题会逐渐显露，有严重的安全隐患。A企业的某个房地产项目，计划以高品质和高质量为卖点。所以在策划阶段，给施工单位增加了工程预算，但实际施工过程中，施工方并没有根据工程预算作出调整，反而使用了一些劣质的施工材料。但这些问题往往因为监督管理工作的不到位，再加上很多材料用在建筑内部，隐蔽性高，难以排查。这最终导致了购房者对A企业的不满，从而损失的企业声誉是无法估量的。因此，对施工单位的实际预算和结算进行审计是非常困难的。
2.3施工图和竣工图差异问题
施工图是房地产工程项目的关键所在，是进行房地产项目成本预算、工程施工还有施工组织设计等环节的依据。但实际施工过程中，由于人员技术问题、环境问题、材料问题、突发事件等原因，竣工图与施工图最终会有一定的差别。工程竣工后，有关部门将对其进行复核和检测，以判断工程的优劣，竣工图将成为此阶段的重要依据。竣工图实际上反映了工程的最终造价，这与施工图中的估算造价会有一定差异[1]。A企业的某个房地产项目中，由于该项目工程量比较大。在根据施工图施工的过程中，会以实际情况取消一些不必要的工程项目。
但施工队在竣工图中又重新登记了这些取消的工程项目，以谋取私利。由于实际施工情况复杂，这个漏洞审计人员并不容易察觉出来。
三、房地产项目预结算工作的改进方向与改进方法
3.1招标问题的应对措施
考虑到房地产招投标阶段的复杂性，有关部门应严格控制招投标过程，确保招投标阶段的公平、公正、公开。针对房地产招投标过程中存在的问题，建议采取以下措施提高工程预结算审计质量[2]：
1）遵循合理低价中标的原则。在房地产项目中，招标方在确定中标人选之前，应该对招标项目整体价格有综合的预测。避免中标人选报价低于综合预测太多，报价低于综合预测往往是在用料上做文章，这会给项目带来负面问题。所以招标方应结合经验和项目的实际情况，将工程建设移交给合格的投标人。
2）为了避免投标人利用技术性项目进行过度报价，防止项目转包等问题的出现。房地产招标方在制定招标文件的时候，就需要对报价的要点要求详细的说明。在收到投标人的投标文件的时候，应该组织相关的专家进行会审，对投标文件的内容进行审核，特别是报价方面，并且必要时需要组织人员到投标方的单位进行实地考察。
3）在招投标的过程当中，招标方和投标方要秉持公平、公正、公开的原则。遵守执行招标工作自有的规范和制度，严格审查对方单位的信用及资质。对各种条款需要仔细判定，避免漏洞的出现，导致双方协议的不对等。同时尽可能的了解对方单位，为后期的预结算工作创造一个有利的条件。
3.2工程材料价格问题的应对措施
前期缺乏严格监督管理，导致的施工单位在材料上偷工减料等问题，可以通过下面的方法改善：
1）注重监督管理制度的建设和完善过程，采取奖惩措施，提高监督管理人员对工程造价控制的重视程度，同时提高相关人员的工作极性，减少人为造成的问题。
2）监督管理人员需要对施工方案有深入的了解，在施工的过程中，对材料的质量和使用数量进行审核，采用规范化的作业模式，减少后期返工的发生，减少资源和资金的浪费。为了完善工程监督管理系统，除了传统的监督管理系统外，还可以加入信息监督管理系统，促进工程监督管理系统向专业化、科学化的方向发展[3]。在相关制度保障上，必须重视合同管理。根据完善的控制体系，对工程的初步设计、中期施工和后期运行维护进行监督，有效控制工程造价。
3）预结算审核工作的质量好坏，决定了一个房地产工程项目的施工质量是否能达到行业和国家的质量标准，这关系到购房者的使用安全问题。因此在房地产项目工程的施工阶段，预结算审核过程中，从业人员应该严格参照行业标准和国家标准审核项目的施工图。并且在日常中重视自身安全意识的培养，和专业素质的提升。
3.3施工图和竣工图差异问题的应对措施
在项目施工过程中，以工程设计图、施工图、竣工图为例，它们之间或多或少都会有一些差别。为了防止已经在施工图取消了的工程项目，在竣工图中重新登记，即使竣工图和其他图纸的内容和要求只有细微变化，也必须在第一时间形成工程变更联系单，包括变更原因、工程内容等，并予以公布[4]。并且提高监督管理水平，从根本上突出监督管理工作的重要性。在房地产项目建设的过程中，成立预结算管理系统，以实时信息共享为核心目标，涵盖控制预算、施工计划、财务分析、造价管理等环节，防止私下交易，保证预结算工作的有效性。这样可以很大程度的减低管理难度，从根本上提升预结算工作的质量。
结语
综上所述，房地产项目预结算工作，是房地产企业提高利润和降低成本的基础。注重企业内部审计人员自身素质的培养，加强管理杜绝审计人员利用工作漏洞获取不当利润的行为，才能使房地产项目经济效益得到保障。
参考文献
[1]徐道成.浅谈建筑工程造价管理及预结算审核对策[J].中国城市经济,2010（8）.
[2]刘海亮,胡爱丽.工程造价预结算审核探析[J].工程经济,2007（08）.
[3]张玲.建筑工程造价预结算审核工作要点研究[J].价值工程,2011（32）.
[4]陈克.对工程预结算常见问题及控制措施[J].中小企业管理与科技,2016（4）.