肖鑫
泰州市海创置业有限公司 江苏省泰州市 225300
摘要：房地产市场对中国的经济发展具有非常重要的影响，已成为中国工业的主要产业和支柱，在扩大经济需求和增加居民收入方面发挥着非常重要的作用。本文对房地产投资风险及防范策略进行分析，以供参考．
关键词：房地产;投资风险;防范策略
引言
房地产业与金融体系之间的关系具有鲜明的特征，没有足够的财政资源，房地产业的可持续发展就不会得到进一步的发展，相反，如果房地产市场遭受较大的经济波动，则将或多或少存在金融风险，从而影响房地产企业的发展。
1房地产企业项目投资风险管理的目标
损失发生前的管理目标分为以下几点，第一，减少风险管理成本，企业的风险管理要重视效率，减少不必要的开支。这样相当于增加了损失发生后的恢复经营资金，若没发生损失，则会提高企业的经济效益；第二，减少恐惧心理，风险是未知的，人们通常对其具有一定的担心，会使得人们的行为出现反常。领导层的人员可能会在工作中出现纠结，不能果断地进行决定，从而延误了调整的良好时机；公司人员则可能因为紧张，造成工作频繁出现错误，也会降低员工工作的积极性，提高了额外的成本开支。做好风险评估工作，制定合理的措施，降低企业面临的风险，从而减轻企业人员的心理压力，使其能积极顺利地开展各项工作；第三，符合社会的发展需求。风险管理必须要重视社会需求，将其与社会环节相协调。房地产企业在开发过程中必须符合国家的法律。例如，在房地产开发过程中要将城市规划和消费水平进行有效地结合，否则会出现租售困难的现象；第四，要承担相应的社会责任，企业在发展过程中，其风险不仅对企业本身具有一定的影响，而且对社会也会产生相应的影响。企业做好风险管理，树立良好的形象，可以促进其稳定发展。损失发生后企业风险管理的目标，首先，要维持企业的生存，这是发生风险损失后的第一目标。风险的发生会导致企业的经济受到损失，企业必须要不惜财力进行经营，保证相关项目的正常推进，为企业积累良好的可信度。若损失过大，企业也要开展部分活动，保证企业继续发展；其次，稳定企业收入，确保其持续增长，企业受到了经济损失后，稳定其收入是必要的措施。风险管理人员要制定相应的管理措施，进行资金回收，保证企业收入的稳定性，为其提供喘息的时间，并做好风险损失善后工作，主动总结相关经验、吸取教训，扩大企业的开发和经营；最后，要承担社会责任，企业经济受到损失后，要尽可能地减少不良影响。企业要主动地担负起相应的社会责任，将损失降低，保持企业良好的社会形象。当企业面临生存抉择时，要将其发展放在首位。
2房地产投资风险分析
2.1政策性风险
基于我国国情，房地产行业仍处于市场化转型期，其主导者除了市场以外，还具备政府引导的体现，并且这种“两只手”的管理模式还将长期存在。关于政府对行业的管理而言，主要是依托宏观的市场调控手段，政府利用房地产行业管理政策进行干预，以规范房地产行业的整体走向，而这种政策的实践也必然会影响房地产投资决策，从而引发不确定性的政策风险。
2.2资金统筹风险
首先，房地产企业资金统筹管理有一定的难度。要想促进项目建设活动开展，就需要获得充裕的资金支持。小规模的房地产企业经营规模较小，缺乏充足的储备资金，在项目建设阶段就容易出现负债的稳妥。在我国，房地产企业要想获得资金的支持，可以以银行贷款的形式为主。但是在申请贷款之前，需要充分分析项目创造的利益，并做好房地产企业实际情况的调查以及分析工作。例如企业运营情况、负债率、项目预期收益等。由于银行贷款发放流程比较严格，消耗的时间较长，导致小规模房地产企业的资金统筹面临一定的困难。其次，资金统筹管理量较大，消耗的时间较长。
房地产企业在土地采购开始到销售项目结束，各个环节都需要得到充分资源支撑。因此，房地产企业需要具备更加充足的资金链。然而，各个房地产企业的开发项目，开发按周期会超过两年，甚至有些大规模的房地产开发项目，开发建设周期长达10年。在较长开发周期当中，房地产企业需要做好资金统筹的工作，确保正常运营活动的开展。
3房地产投资风险防范策略
3.1关注政府政策导向，掌握最佳的投资时期
第一，要时刻注意房地产经济体制变化情况，掌握最新的政策法规，并成立专门的政策分析小组，保证最终评估的科学性。要了解国家产业结构发展趋势，制定相应的分散性投资计划。第二，土地使用权获取前需要做出相应的评估和预算，确保满足各项开发条件，与政府加强沟通和合作，争取更多资金、政策等方面的扶持。在土地开发与利用过程中，必须在分配上保证合理性，实现对已有资源的循环利用，也降低风险带来的不利影响。
3.2投资分散策略
这种方法主要是分散开发结构，其目的是降低风险。第一，投资区域分散。顾名思义，主要在各区域分散投资，这样在某个地区经济发展出现波动后投资效益不会受到过大影响。第二，投资时间分散。主要对投资时间间隔的设置，防止市场变化引起的较大损失。第三，共同投资策略。房地产企业通过与金融部门、大财团等合作，一起开发投资房地产项目，共同承担风险，共享项目利益，达到有效减少风险的目的。
3.3加强资金统筹管理
房地产企业要紧跟时代的发展脚步，创新融资渠道，减少银行贷款，开拓多元化的融资渠道建设工作，为企业创造更高的利润。一般来说，房地产企业利用的融资模式都是以合作开发、信托融资为基础。房地产企业应当结合实际发展需求，编制合理的预算编制计划，便于加强后续的资金统筹管理力度。房地产企业在运营发展阶段可能受到我国宏观政策调整的影响。尤其是在资金统筹方面，所以企业需要执行科学化的资金预算计划方案，对宏观经济政策进行综合性分析，了解资金使用可能受到的政策影响。在政策实施之后，采取相应的管控策略，避免可能造成的影响。房地产企业还需要根据房地产项目，确定投资时间、投资方式等细节。
3.4健全监管机制，降低资金消耗
对房地产项目来说，投资主体应监督建设主体在施工过程中节省资金、合理开销。对此项目建设中要关注风险管理，投资者需要考虑如何在保证质量的情况下按期完成项目。这需要完善投资项目监管机制，如下：第一，提高施工队伍的综合素质，以项目招标的方式，保证施工队伍拥有较强经济、技术等实力，价格合理，科学管理能力过硬，信誉较好；第二，要与施工队伍签订合同，通过法律文件让各自经济效益得到保障，避免出现道德风险；第三，安排有丰富经验的工程监理开展项目施工监管工作，加大对工期、质量和成本等监控力度，确保建设单位与施工单位维持良好关系，防止发生工期延误现象。
结束语
从上文可以看出，在中国的经济环境中，房地产业与市场经济和整个金融体系紧密相连，房地产经济的波动很可能带来严重的金融风险。当中国金融市场仍处于发展初期时，有效防范金融风险就成为重要问题。在这方面，我们根据房地产行业经济波动的前景来定义金融风险形成的构成和机制，并提出预防金融风险的独特方法。建议加强对房地产价格的控制、抵押贷款证券化、深化房地产投资。为了加强金融风险的防范，已经开始加强金融机构风险管理的方向和政策调整。
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