贾长恒
济南中南置业有限公司 山东省济南市 250000
摘要：房地产工程项目实施期间，为保证项目工程如期竣工，建筑项目相关人员要对工程实施全过程进行严格控制和管理，提高工程施工效率和质量，强化房地产工程项目管理效果，推进工程施工进度。房地产工程实施期间，管理人员应加强对房地产工程项目全方位、多角度的管理，采用科学手段，对房地产工程投资、工程设计、图纸绘制、施工预算以及合同签订等方面进行集中管理和控制，不断推进项目工程阶段性施工进度，有效降低工程施工过程中对各种资源的浪费和滥用现象，提高房地产工程项目施工效率和质量，进一步实现对房地产工程项目的科学化、精细化管理。
关键词：全过程；房地产工程；项目管理
1 房地产工程项目管理现状及存在的问题
房地产工程项目施工中，管理人员逐渐将全过程管理模式应用于房地产工程项目管理具体环节，在建筑行业高速发展的当下，呈现出巨大的发展和应用潜力，但就部分建筑企业施工过程而言，仍然存在诸多问题，激化房地产工程项目施工承建双方的矛盾，不利于建筑行业发展。同时，由于现行房地产工程项目管理工作模式具有明显的滞后性，导致房地产工程施工质量问题频发，给建设企业带来巨大的经济损失。
当前在房地产工程项目实施过程中，缺乏相应的全过程管理措施和制度，难以保证房地产工程项目管理效果，影响工程施工质量和效率，项目工程管理工作开展期间，存在的问题集中体现在以下几个方面。
1)房地产工程施工前期决策阶段，受管理人员管理手段影响，房地产工程施工相关数据信息真实性难以保证，导致施工初期项目审核、合同签订等工作秩序混乱，工程决策缺乏科学性和严谨性。
2)房地产工程施工组织结构不合理，缺乏有效的监督管理机制，对重点建设项目把控不好，影响项目工程的推进。
3)房地产工程施工流程繁复，加之施工技术工艺水平有限，难以提高工程施工效率和质量，导致出现工程变更频繁的问题，增加房地产工程项目施工的不确定性。
4)房地产工程施工管理人员管理方式落后，管理队伍整体专业素质较低，难以发挥有效的管理效果，造成建筑施工资源的浪费，房地产工程施工质量不受控制。
针对以上问题，房地产工程项目相关管理人员必须加强对施工各个阶段、环节的有效管理和控制，提高房地产工程施工质量，提高工程建设施工技术水平。
2 全过程管理在房地产工程项目管理中的应用
2.1 决策阶段
在房地产工程实施前期，工程组织和管理人员需要对工程项目进行严格管理，首要任务是要完成工程项目立项工作，要求建筑项目管理人员对工程实行科学决策，为此，管理人员要采取全过程管理的方式，开展项目工程决策工作。
首先，立项决策工作集中体现了房地产工程管理人员的规划能力，要求在工程项目决策期间，采用必要性管理措施对工程项目的科学性进行考察和深入研究，落实房地产工程项目建设内容、施工方法、施工流程及施工技术等管理工作。其次，在房地产工程项目立项期间，要对工程项目进行科学策划，对工程项目相关成本支出进行合理编制，完成工程造价成本预测与分析工作，利用全过程管理模式，强化房地产工程项目建设资金管理效果，保证房地产工程项目施工各阶段决策工作的科学性和专业性。最后，房地产工程管理人员要对项目施工材料进行收集和整理，根据建筑行业市场行情，结合工程施工资料，对房地产工程项目进行经济评价，为项目建设资金方面决策提供参考。
2.2 审核阶段
在房地产工程项目审核阶段，要求管理人员在合理范围内，对建设项目方案、建设计划等文件材料进行集中审核；同时，项目审批部门要坚持从实际出发的审批原则，对项目建设规划的可行性进行综合评价，结合专业人士意见，明确建筑项目审核目标，对于部分特殊房地产工程项目，要采取不同梯度的审核标准，保证建设项目相关数据信息、文件材料、施工技术测评结果等信息的可靠性，进而形成科学合理的项目投资预算，确保项目工程建设期间对施工过程的管理和控制效果，避免出现施工与资料信息不符的情况，有效规避工程项目建设风险。
2.3 招标阶段
房地产工程项目立项审批工作结束后，相关人员要对项目进行招标策划，主要工作内容包括项目工程施工设备、材料和施工招标。一方面，工程管理人员在进行项目招标期间，要对工程施工方技术水平及工程建设能力进行调查，合理编制招标内容，对工程项目建设造价成本进行预算与核算，保证会计信息的真实性和可靠性；另一方面，要求房地产工程管理人员严格规范和管理工程招标企划书及相关文件资料内容，保证工程施工的全过程在资料中有所体现，明确工程施工工序，利用专业手段对招标工作进行约束。同时，相关人员要对招标工作的科学性进行有效评价，明确项目招标标准，完善招标流程，避免在招标环节出现恶意压价或其他不良竞争现象，维护良好的建筑项目招标市场环境。
2.4 签订合同阶段
合同贯穿于房地产工程项目决策、招投标以及具体施工各个阶段，是保障项目工程建设双方权益的基础和前提，房地产工程承建双方一旦出现不可调和的建设矛盾，需要以施工前期签订的相关合同为依据，通过法律途径解决问题，避免工程承建双方出现严重的经济损失，为此，在房地产工程施工期间，管理人员要严格规范合同签订过程。
在房地产工程施工前期，需要签订包括发包合同、材料供应合同、劳务合同等在内的众多合同，区别在于合同签订双方主体不同，其中最为重要的是发包方与承包方签订的发包合同，合同中要对发包方、承包方具体建设行为进行规范和约束，双方可以采取协商或谈判的方式，对建筑项目相关建设事宜进行集中讨论，完善合同签订流程，保证合同具有法律效力，对合同双方起到约束作用，保证双方的履约能力，确保项目工程施工顺利。
2.5 施工过程
实际施工过程是影响房地产工程项目建设质量和效率的重点，要求项目工程施工管理人员对工程施工进行全过程管理，包括工程施工设计、施工方案、施工流程、施工技术等，确保施工总设计方案的灵活性，降低不确定因素或不可预测因素对工程施工质量及效率的影响概率。同时，施工管理人员要加强对施工质量的控制，采取阶段性施工质量检验的方式，定期或不定期对工程施工进度和质量进行考察，及时解决工程施工具体问题，保证房地产工程如期竣工。
2.6 人员管理
房地产工程施工期间，工程承包方要对房地产工程施工人员进行集中管理，包括工程施工人员综合素质、施工技术、工艺水平以及工程管理人员专业水平等，通过多种管理手段，加强对工程施工及相关管理人员的控制，提高项目工程施工质量和效率。一方面，房地产工程管理人员要提高自身管理能力和水平，利用先进的管理技术手段，对工程建设质量及进度进行全面管理；另一方面，工程施工人员要加强自身专业能力建设，不断提高房地产工程施工技术工艺水平，保证房地产工程项目施工工作顺利开展。
3 结语
在房地产工程项目实施期间，管理人员要对项目工程进行全过程管理，完善项目决策审核、招标投标、合同签订以及具体施工等工作流程，严格控制工程项目管理效果，进而提高工程建设质量和效率。
参考文献
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