周郅峰
天津市和平区住房和建设委员会
摘要：在城市化脚步不断加快的时代背景下，城市内部建设更新换代也愈发频繁，老旧小区改造总是在各种城市化过程中成为比较棘手的问题，本文将在在城市更新范畴中，探索和研究城市老旧小区的一系列相关问题，努力推进城市老旧小区以人为本的转变机制，进而实现整体城市更新的优化，重新焕发城市经济、文化活力。
关键词：城市化；老旧小区改造；社区发展
一、关于老旧小区改造的问题
1.1老旧小区概念的界定
老旧小区为何总是在城市更新中“拖后腿”并引发各方面的问题，这与老旧小区的概念界定息息相关。在传统观念上，一般会凭借居民小区的外貌环境来评判其是否为老旧小区，如：整齐立面是否整洁完好、社区街道环境是否整洁、小区单元楼道是否整洁完好以及小区建筑时间是否过长等。近年来因城市化脚步的加快，老旧小区改造项目越来越引发人们关注，在老旧小区概念的界定上较早是由中华人民共和国住房和城乡建设部发表的《关于开展住宅区整治改造的指导意见》(建住房[2007]109号)，意见中指出：“旧住宅区是指房屋年久失修、配套设施缺损、环境脏乱差的住宅区，其整治改造的内容及标准要以满足居民最为迫切的居住需要为中心，充分考虑当地旧住宅区现状、可筹措资金规模等因素，科学合理地加以确定。”因为各个地区具体情况的不同，各地政府大部分以具体情况具体分析为原则，也相继提出相关指导文件来界定老旧小区的概念进而规范老旧小区的改造项目。在界定完老旧小区的概念问题后不仅可以有效防止对不需要改造的小区进行不必要的破坏问题，从拆改留到留改拆的转变也减少政府资金压力，节约了建筑资源，避免了资源浪费。
1.2老旧小区的治理问题
改革开放后，房地产市场化影响下以及相关法律的推出与完善（物权法、债权法等），老旧小区改造中的治理问题越来越突出，政府开始逐步探索新型的老旧小区治理道路，有局部地区的试点开发到后期对市场的大胆开放，一定程度上取得了显著的效果，解决了长时间由政府主导、小区活力不足导致的体制僵化、后期无人管理维护随时间流逝小区衰败等问题。
目前大部分老旧小区的改造项目由政府主导外包，企业竞标并签署承担相关风险的责任，虽然存在某些不良开发商不负责任的物业行为，出现“收钱不办事”，胡乱收取物业费等问题，但整体上的市场化开发者大大加强了老旧小区改造后的社区管理能力，优化老旧小区的整体形象外观，包括外墙重建及外墙粉刷、小区建筑结构加固、燃气水电管道检修和重组等，重新焕发了一部分老旧社区的活力，使大部分社区居民重新获得参与感和获得感，提升了居民生活质量和居民幸福指数。
1.3老旧小区的人口问题
据不完全统计，国内目前需要改造的老旧小区有六成是由于城市化发展中城市扩张，征占农村土地而建成的拆迁安置小区。安置小区的人口结构比较复杂，人口密度大，人口流量大，人口整体素质较低，大部分人群公共意识淡薄，改造后小区环境问题和治安管理问题突出，导致小区卫生环境较差。除此之外，拆迁安置的老旧小区还存在各种复杂的情况，如：居民在小区内违章搭建且无法劝阻、说服，小区经常出现居民因卫生问题投诉甚至小区居民之间产生激烈矛盾冲突；业主擅自改造、扩建楼梯结构，导致新闻上“握手楼，接吻楼，拥抱楼”层出不穷，这不仅是使小区环境极其不雅观而且除了缩小了楼与楼之间距离使部分用户采光受到影响外，增加了大量的安全隐患，对居民的生命财产安全产生巨大威胁，更有违章出租，非法开设店铺、搭建门面等不良行为难以解决；大量外来人员非法进入小区问题，尤其是目前因为新型冠状病毒在全世界范围内的影响，政府明令禁止、封锁外来人员进入其他地区及相关场所，但依旧屡禁不止。该类老旧小区的改造对于大部分开发商依旧是头痛无比，对于以上种种现状，若在社区范围内无法有效改善，影响或阻碍老旧小区的改造，相关部门必须依法办事采取相应的法律手段，重拳出击。
二、老旧小区的改造建议
2.1老旧小区的改造规划
《论语·卫灵公》有云：“工欲善其事，必先利其器。”而老旧小区改造前的规划就是“利器”的关键。首先，老旧小区的改造要吸取前人教训，老旧小区为什么需要改造？虽然这于时间的冲刷脱不掉关系，但我们一定要注意避免从前一任开发商的漏洞，不在同一个地方跌倒两次，进行老旧小区改造前可以前列出一个对比表格，在改造模式上将前几次的改造和建设进行主要方式、参与主体、改造对象、维护周期等对比，这样不仅可以让老旧小区的改造规避以前的问题还能在纵向与横向做一个比较周全的对比研究，再结合相应的背景理论，多方合作，进一步分析出目前老旧小区改造的最佳方案。
2.2结合政策，调查需求
确定下来一个明确的老旧小区改造计划，首先必须要符合政策的要求，因为政策往往就代表最广大人民的心声，如习近平总书记在党的十九大报告中强调的“打造新时代共建共治共享的社会治理格局”，从社会管理到社会治理，进一步满足人民日益增长的美好生活的需要，更要全方位的调查社区群众的要求，在共同搭建社区改造的平台上均衡各方利益。如：开发商可以定期举办老旧小区改造项目研讨会，认真听取居民代表的意见，权衡商铺等特殊区域群体的要求；开发者还可以把关于老旧小区改造的相关问题以调查问卷的形式，走访小区各个小区居民，深入了解居民情况。
2.3明确目标的建立
经过以上两步计划可以逐步确立长短期的目标，首先确立短期目标：搜索相关其他资料结合实地考察，认真了解基地概况，如：地理的绝对位置与相对位置，改造老旧小区周边配套设施与环境建筑等。并借用地区文化经济背景研究、社会调研、优秀案例学习等方法，长期目标是以多方面制定小区公共空间整体优化为重点，关注闲置的空间整合与人文情怀的传承，以方便老年人锻炼，中年人通勤，青年人工作和儿童上学与休息为人本核心，建立健全社区公共空间整合开发共享体系，可以适度打造娱乐锻炼，休息养生，儿童乐园等主题区服务小区居民。
三、老旧小区改造的城市意义
3.1对城市文化经济及环境的影响
老旧小区作为城市化进程中无法避免的的一部分，近些年老旧小区的改造已经成为了一种大趋势。首先，老旧小区改造多由政府牵头，政府拨款，开发商承包，有助于帮助地方经济流通，在小区改造过程中消耗的物力财力又可以刺激地方经济增长。其次，老旧小区改造成功后，整体城市建设水平品质提升，可以吸引其他区域的投资者投资和吸引年轻人扎根发展，有利于形成商圈或盘活深层的商业资源，进一步带动城市经济的发展。
大多数时候一栋楼并不仅是简简单单遮风挡雨的庇护所，一条街也不仅是平平无奇的一条路，许多老旧小区里可能都蕴含着一代人或者几代人的宝贵记忆，老旧小区的改进在使城市焕然一新的同时也必然会带来一定程度上人文情怀的破坏，所以在具体改进过程中，建设者要注意关注现实生活，以人为本，真正给居民带来幸福感和归属感。根据国务院发布《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，老旧小区的改造对于建成区空间、提升城市活力，发展地域条件优势，整合社会资源，完善城市功能设施，增加城市街区肌理，提升城市魅力和宜居程度有较大提升。
四、结束语
本文在关于老旧小区遇到的问题方面发掘问题并探讨解决方案，多个角度分析，在“以人为本”的基础上分析老旧小区改造和对社区居民究竟带来了什么样的益处，目前具体存在那些问题，这些还需要进一步对改造后的居民进行深入的反馈调查，以便更好地做到人与城市的和谐发展。
参考文献：
［1］哲敏 . 比较视域下中英两国的公众参与城市规划活动 ——基于杭州和伦敦实践的分析及启示[J].城市规划.2015.05 5
[2]王承华,李智伟. 城市更新背景下的老旧小区更新改造实践与探索——以昆山市中华北村更新改造为例[J]. 现代城市研究,2019(11):104-112.
[3]张浩曦. 西安明城区不同围合空间边界区域及其公共性探讨——以东南城角片区更新改造为例[D]. 陕西:西安建筑科技大学,2018. DOI:10.7666/d.D01575183.