陶家林
深圳市之平物业发展有限公司 广东深圳 518000
摘要：伴随市场经济的增长，物业行业也呈现出越来越明显的费用收缴率偏低问题。这样一来，应收账款便在物业单位的全部流动资产中具有很大的占比，而严重影响到物业单位管理现金流的效果。针对应收账款，做好必要的管控工作，便可以帮助物业单位降低财务风险、有效增大经济效益。为此，本文从物业单位出发，探讨了有效管控应收账款的必要性，并针对其中的问题，提出了相应的优化要点。
关键词：控制与管理；应收账款；物业单位
引言：
应收账款一般指的就是物业单位对外售卖材料、产品并供给服务等后，要向买方收的帐款[1]。在物业单位的经营管理中，作为内部的一种流动资产，应收账款会带来很明显的影响。其中应收账款的流动快慢还关乎着物业体系的经营业绩与资金周转，所以必须强化对其的有效管控。
一、有效管控应收账款的必要性
在物业单位内部，管控应收账款的效果直接关乎着内部的经营质量及整体经济效益[2]。一旦应收账款得不到有效的管控，就很容易致使物业资金链断裂，而令其很难继续经营下去，甚或还会令物业单位倒闭破产。在物业公司内部，日常的应收账款管控工作除了拥有类似于普通公司的特点外，还具备自身的独特特性。在物业管理单位，应收账款主要面对地产开发商、广大分散业主的对象。特别是针对后者，在管控应收账款上有困难存在着，必须引起重视，以免扩大不利影响范围[3]。总之，物业单位为了增强竞争实力、得到更大的利益，就很有必要有效管控好应收账款，及时增大对应收账款方面的回收率，真正提高自身的盈利水平。
二、应收账款的管控问题
2.1未完善管理应收账款
针对逾期类型的应收账款，如果经调研知物业单位的财务上还是存在着挂账，便证实财务人员并未及时催收逾期类型的应收账款。表1显示了按美国收账者协会统计得到的数据信息。
表1 应收账款回收期
应收账款回收期 超过半年 超过一年 超过二年
回收成功率 57.6% 26.7% 12.6%
据表1结果显示，及时催收至关重要。此外，单位若无一个完善的坏账核销机制，也极易引起很大的损失。在物业单位中，为了维系与客户的长时间合作关系，则常常会宽容客户，并不及时催收逾期应收账款[4]。这样做尽管能令客户倍感诚意，乐意维持长时间的合作关系，但因为不及时回收逾期账款而需要面对的坏账风险，若未及时予以有效管理，时间一长则会带来巨大的损失。
2.2忽视应收账款风险
在一个物业单位内部，应收账款就是物业销售商品或供给劳务时，需收取购买者的款项。其中还存在为买方直接垫付的款项、购买方应付的税费。在一个企业中，内部控制就是内部存在的控制体系。作为现代企业管理中的一项措施，内部控制主要意欲保障资金的安全性，令企业得以运行经营流畅，持续增大经济效益[5]。针对应收账款而言，内部控制便是有效控制好应收账款。其中主要就应收账款，来分析账龄、计提坏账、核对应收账款等。从整体上看，就是应促使物业企业及时收回应收账款，有效避免坏账出现。
2.3缺少专门的信用管理部门
在物业单位当中，如果进一步扩大发展规模后，相应的也就会增大业务范围。其中主要就是收取停车费、管理费、房租费、维修基金、水电费、商业服务、租售代理等。以上业务则会面临丰富多样的客户群体。譬如，在某物业综合楼中，有整体出租停车场、对有关经营商提供商业服务、租售代理等方面的业务。但是，物业单位却并未聘请专业人士，来全面调查客户信用，也不甚了解许多客户的真实背景，以至于不清楚控股合作方的整体资产及经营能力。其中最重要的就是没有调查其偿债能力以及担保方，所以，在以上准备事宜的缺失下，便不能从整体角度来评价客户的风险。在并不了解客户的状况下，而涉及的应收账款类型业务，则必定具有一定程度的风险。
三、应收账款的管控要点
3.1强化日常管控应收账款的工作
针对逾期类型的应收账款，物业单位则应及时催收，并按客户情况、欠款原由等，予以收账，并与客户间维持联系。针对自己的客户，除了应真正理解其困难，并且维系合作外，还应注意调查客户是不是在故意拖欠，宜积极依法行驶权力。就容易形成坏账的情况，宜做好坏账计提准备，按谨慎基础原则，科学配比收益与坏账，直接列示出来实有资产，以防虚增收益。同时，还应完善坏账核销制，按单位应收账款状况，选取对应的核销坏账的方法。按配比、谨慎性原则，提倡单位推行备抵法。如果确认某项应收账款为坏账，就应在明细分类账中，记入坏账核销情况。此外，针对确认坏账又成功收回过来的应收账款，则宜分录回应收账款，并且做好银行收的账。因此，就已定坏账，则不可以不了了之，而应努力重新收回，尽量降低单位损失。
3.2强化应收账款风险管控
（1）提升风险评估专业水平
在物业单位当中，应将风险评估事宜提上日程，并引起注意。再根据坏账发生率，严格规划好风险管控计划，并提出风险评估标准方案。同时，还应全面考量应收账款所对应的时间价值。在物业单位中，常常会和许多公司保持着长时间的合作关系，并且令物业管理得以长时间有序化地展开。因此，物业单位往往会充分信任这些合作公司，但是正由于如此，就更加需要全面提升风险评估专业水平，有效规避潜藏的风险，防止客户长期拖欠物业。在谋求收入时，也不可忽略其中的风险，万不可只顾收入。同时，还要防止的风险便是直接在收入中记入应收账款，而带来虚增利润并承担多缴税方面的风险，所以必须谨慎防范。
（2）管控好现金流量与账龄分析
在物业单位中，应尽可能地避免应收账款出现挂账情况。例如，应及时回收维修材料费、店铺房租等之类的应收账款。针对部分项目用时较长，则应收取必要的押金，如房屋装修押金等。此外，物业单位还应认真分析账龄，也即做出账龄分析表。在账龄分析表上，分类罗列出客户按欠款额、时长等。然后，明确信用期内外的部分，以及信用好差的客户情况。在这如此这样动态分析账龄，便能够严格监管好应收账款。针对可能出现的坏账，及时做好必要的坏账计提准备，并按账龄分析表，来全方位客户了解欠款情况，也为后续的收账工作准备好有关事宜。
3.3专门成立信用管理部门
（1）组建起客户管理体系
针对客户资源，组建起一个良好的管理体系，便可以全面了解客户信息。基于客户管理体系，按时间的推移变化，来连续、系统化地分析客户信用，全方位体现出客户的实时信用改变状况，进而灵活调整客户的实际信用额度、大小等。针对还款状况，也应及时更新。就逾期类型的应收账款，则应及时向其收账。同时，就各种坏账，做好计提准备。这样基于客户管理体系，便能加快对应收账款的有效管理，进一步改善工作质量，令管理更为科学、专业。
（2）成立专门机构负责调查客户信用
在物业单位中，还要专门成立起一个信用管理专业机构。交由专门人员来及时调查、了解客户信用情况。针对客户的资金、经营情况展开调查，并分析客户实际偿债能力。通过依次分析客户的短长期偿还能力，来分析得出速动比率、综合流动比率、资本周转率等基础指标，再以此来评价客户风险。然后，按客户信用情况，根据客户信用额、对逾期类型的应收账款，实施一定的收账政策措施。
3.4将回款率纳入绩效考核
为了管控好应收账款，物业单位还应按具体的情况，提出并推行一定的应收账款管控规章制度，并且将应收账款回款率纳入绩效考核，以便与有关部门、员工的薪资直接挂钩。此外，还应严格控制应收账款的具体余额，令其位于物业总服务收益的2%-10%。为了增大应收账款的整体回收率，还应分配落实回收责任至项目责任人及具体的工作人员。然后，在年终时来评价项目责任人、个体员工的绩效。针对未做好工作的人员，则应灵活调整岗位，以提升工作团队水平，增大应收账款的实际回收率。
四、结语
综上所述，在物业单位当中，管控应收账款的工作属于日常经营管理中很关键的内容之一。所以，针对应收账款的管控问题，物业应从全程要点内容出发，有效监控管理好风险，并且营造一个良性的经营气氛，以尽量减少应收账款额度，力争控制收缴率为100%。这样物业单位才能顺畅经营、增大利润空间、获得更强的竞争实力，进而得以稳健、可持续地发展壮大。
参考文献
[1]苏浩宁.物业管理公司应收账款的控制与管理[J].财会学习，2016（13）：111+113.
[2]刘艳.浅议物业租赁应收账款风险管理问题[J].中国集体经济，2019（22）：115-117.
[3]李传兰.探讨物业单位应收账款的控制与管理要点[J].经贸实践,2019,000(024):216,218.
[4]苏浩宁.物业管理公司应收账款的控制与管理[J].财会学习,2016,000(013):111-111.
[5]马书俊.物业服务企业应收账款的控制与管理[J].经营管理者,2015(1):16-17.