王崇华
滨州市自然资源和规划局，山东 滨州 256600
摘要：目前，我国站在历史的新起点上，经济发展的新形势下，高速发展的经济与日益紧缺的土地资源之间的矛盾日益显著，影响社会发展的方方面面，在新形势下，我们必须对土地政策进行改革，实现土地资源的转型发展，保证土地资源与经济发展相适应，实现我国经济的可持续发展。
关键词：新形势；土地储备；转型
1 土地储备转型基本内容概述
把握新形势下的土地储备转型，要了解土地储备在新形势下面临的状况。新形势是指面临经济、人口和城乡结构等多方面的变化。土地储备需要在政府的批准权限范围内，对通过收回、收购、征用或其他方式取得土地使用权的土地，进行储存或前期开发整理，并向社会提供各类建设用地。不得不把土地规划作为落实土地宏观调控和土地用途管制、规划城乡建设和区域发展的重要手段。
2 当前土地储备转型常见问题
2.1 错配现象普遍存在
土地储备错配从时间、规模、用途、空间四方面体现，其中时间错配指土地资源储备阶段用时不定，意味着土地使用时间处于变化当中，简言之，土地供应与土地使用需求存在出入。规模错配指土地资源竞拍活动大规模开展，这一举动无形当中抬高了价格，进而增加市场管理难度。用途错配指公益性用地行为得到的关注度较低，相对来讲，经营性土地储备工作备受重视，一旦不同用途的土地储备失衡，则土地资源利用率整体偏低。空间错配指人口净流入城市的土地资源供不应求，这会大大增加土地储备转型发展阻力。
2.2 管理体系存在问题
目前我国各级政府对土地储备模式都没有统一的规定，大多数情况下，各级政府都是依据自身的模式赋予土地储备机构一定承诺的职能。但是由于各地政府之间容易进行攀比，很容易导致对土地储备机构的职能定位出现错误而偏离正轨。最终直接导致对土地资源的管理成为地方政府获取经济利益的一种途径，对土地管理的效果大大下降。规模较大且数量较多，内部竞争十分激烈，降低了我国一级垄断的情况，激发了部分市场的活力。对稳定土地市场供需平衡起到了一定程度上的作用。但是在另一方面，土地储备机构规模较大，也容易造成市场混乱的情况出现，对我国进行土地储备管理有了极为不利的影响。
2.3 侵害储备土地权利行为频发
由于储备地块点多面广，多以分散形式存在，且部分地块受地处偏远以及地块供地单元限制，入库后还须整合周边地块，不能及时出库供应，加之管护人员管护不力等原因，导致储备土地管护难以到位，储备土地权利侵害现象频发，主要表现为倾倒渣土、私搭乱建、违规种植等。这不仅使土地储备成本急剧上升，还增加了储备机构的工作量和管护难度。尤其是临时利用使用期满，若发生承租方不配合腾退场地和清理地面构筑物等严重违约行为时，储备机构囿于行政执法权限，也只能采取扣减、不予退还履约保证金或终止合同等方式解决。
3 土地储备转型路径
3.1 回归土地宏观调控目标，促进土地资源合理利用
以获取土地收益为目标的土地储备，很难让政府的土地宏观调控责任得到有效落实。政府既是城市土地资产的经营者，又是城市土地的所有者、管理者，在经济发展方式转变过程中，政府更应做好管理者的角色，回归土地储备公益定位，由重收益向重责任转变，充分发挥土地调控市场的作用，合理安排公益性与经营性用地的关系，实现土地资源优化配置目标。
3.2 合理分配土地增值收益，维护
农民被征收土地后获取了权益，同时也帮助了政府储备土地的进程，对于城市建设起到了资金支持的作用。
我国现代化水平不断提高，某些做法越发不被世人认可，比如牺牲农民土地权益从而增加城市建设的资金助力。十八届三中全会《决定》号召“建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益”，认可了个人与集体在土地增值收益分配方面享有的一系列权益。通过土地得来的收益首先要用在被征收土地农民的身上，要合理安置补偿，要保证其生活质量不被土地变更所影响，长远来看发展前景良好，打下土地储备的社会基础。
3.3 严厉打击开发商大面积圈地
开发商要在大面积地区进行这种投机，不留有馀地，严格控制打击。明确政府职能实现“一出一入”的初级垄断通过土地保有为所有土地制定总体规划，所有土地的实权归政府所有，所有交易都应通过政府加强政府对土地的控制和优化，真正实现土地一级市场垄断，不能给开发商留下圈子空间。不同的土地处理，部分物理保留，部分土地保留中心迁移，暂时不能回收利用的良好信息记录，禁止非法转让，所有土地都根据政府的统一计划，提高利用率，根据政府有效的计划，可持续发展，提高效率。
3.4 科学完成土地收益的分配，实行土地储备信息公开
在土地储备制度转型中，科学、规范的完成土地收益分配是非常关键的一环。在土地收益分配时，要合理设计土地所有者和土地使用者之间的利益配比，制定详细的土地使用者补偿方案。例如在土地收购时，对土地定价就需要排除土地所有权带来的影响。此外，土地储备机构应当完成对部分信息的公开，例如土地储备短期规划方案、土地储备开发项目的主要内容等。同时要积极推进土地储备监督机制的尽快完善，提高各方的监管质量和力度，这样有助于推动土地储备制度的转型升级。
3.5 土地资产价格的合理估值
在具体的土地资源业务中，有必要建立一个完整的土地评估系统，其根本目的是为了保证地税产值的稳定，避免自然因素对使劲工作过程造成干扰，一般影响评估的自然因素主要有气候因素，地貌因素，土壤因素等。改进土地资源类型和土地流转，建立科学有效的评价体系，不仅可以保证提升社会经济的效益，而且可以有效地避免对土地资源的浪费，是土地资源的利用率达到最佳，因此，相关单位应该注意开展对土地资料科学评估的工作。
3.6 探索多元化的土地储备资金保障方式
主要路径有：一是建立以土地储备专项债券资金支持一定比例财政资金的机制。地方财政部门可以根据土地出让收入的年增长率适当增加财政资金的比重，有效提高资金使用效率，进一步完善国有土地出让金制度。第二，地方财政部门可以明确国有土地出让金的比例，累计使用，分配给土地储备机构，建立“土地储备流动性池”使用制度。第三是在有条件的地方支持“土地储备”试点项目的勘探开发或建立企业土地储备基金，以在不增加地方政府债务的情况下研究和扩大土地储备资金的来源。
4 结语
综上所述，近年来，伴随着我国经济的快速发展，也进一步的促进了土地资源管理和土地利用转型工作的开展，但基于目前的实际情况而言，土地资源管理与土地利用转型工作的开展还存在着一定的局限性，所以这就要求相关部门在今后的工作中要不断的完善有关法律法规，通过法律法规来进行约束，以更好的促进土地资源工作的顺利开展。
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