张发兵
金科地产集团股份有限公司
摘要：随着近年来房地产市场供需出现较大变化，竞争激烈程度日益加强。为保证房地产企业获得良好收益，应当注重加强预算管理。目前阶段全面预算管理是企业掌控成本的重要举措，但其管理现状中仍存在一定问题。鉴于此，本文基于房地产企业实施全面预算管理的特点，结合现状问题提出有效解决措施，并提出进一步加强全面预算管理的途径，旨在为推动房地产行业整体健康发展。
关键词：房地产；全面预算；管理现状；解决措施
前言
房地产是我国经济发展中的重要支柱，对国民经济增长、满足人们基本物质需求具有重要作用。但在新时期下，为保证社会经济的平稳运行，国家出台了一系列宏观调控政策，房价上涨趋势得到控制，同时建筑材料以及劳动力成本等不断上升，促使房地产利润受到较大的压缩，在一定程度上加剧了市场竞争。所以房地产企业在生产经营中，逐渐重视节约成本，以扩大利润空间。通过全面预算管理的方法有助于提高经济效益，实现健康、可持续发展。
1.房地产企业实施全面预算管理的特点
1.1普遍性特征
房地产企业的经营目的在于获取最大化收益，因此在开展全面预算管理时，具有一定的普遍性特征。比如其具有全体性，即是企业中的领导层、部门机构负责人、下属企业负责人和岗位工作人员等，都应参与到预算管理工作中，通过全员参与保障预算方案制定具有合理性，更容易被大多数所接受，并认真落实，发挥全面预算管理的优势。再比如具有全面性，其是指房地产预算管理涉及的范围相对广泛，从整体上来说涵盖了投资预算、财务预算以及经营预算等内容，与生产具有密切联系，因此需要将人力资源、资金、物资等供产销环节均列入到预算范围内。同时房地产企业开展全面预算管理具有过程完整性，该项工作通常贯穿于项目开发的前、中、后整个流程。
1.2独特性特征
由于房地产企业是一种比较典型的项目运作性企业，实施全面预算管理时，除具有普遍特征外，还表现出比较独特的特点。首先其是以现金流预算作为重要基础，对项目实施和企业的经营生存具有巨大影响，甚至在很大程度上现金流的地位高于会计利润、其次，房地产全面预算是以工程进度作为节点，因为多数房地产开发项目的周期较长，在结算工程款时，可按照进度节点开展定期结算，并作为会计核算和年度预算检验的依据。最后，房地产企业的全面预算管理将工程项目作为关键点，相比于其他工程，建筑项目的成本管理内容十分复杂，而且容量巨大，为尽可能的控制成本估算，应当确立工程项目预算的核心地位。
2.房地产全面预算管理现状
2.1全面预算标准有待进一步完善
目前阶段，房地产企业的开发项目存在多样化，在丰富建筑形式的同时，对其成本预算的编制造成了较大的困难。而且很多房地产企业尚未建立完善、固定的预算标准，在国家预算定额和企业标准不健全的条件，无法应对多种多样产品类型的预算编制，影响规范性和准确性。所以房地产全面预算管理现状中，存在的显著问题则是相关相关标准不完善，致使预算结果与实际成本执行出现巨大差异。
2.2预算管理体系应进一步健全
对于房地产企业来说，在实施全面预算管理的过程中，普遍缺乏系统化的管理制度，相关控制体系不健全。针对具体项目开展预算管控时，经常出现管理松散、不完整的局面。对企业进行预算监督、考核等产生了较大的阻碍性。所以目前限制房地产企业全面预算管理有序实施的因素即是管理体系构建不完善，缺乏管控依据和制度保障。除此之外，预算编制工作与时代发展、市场经济变化等具有一定联系，在新时代编制房地产项目预算，应当结合实际情况进行适当调整。
但房地产企业大多按部就班，现行预算管理体系缺乏灵活性，进而导致项目开发与市场需求不符。
2.3预算与会计核算需进一步有效衔接
房地产企业编制预算时，理应当基于会计核算的实际数据而开展。但现状中企业的会计核算与预算编制工作处于脱节状态，各项数据缺乏衔接性，导致预算的可靠性和科学性不足，丧失全面预算的功能以及作用。同时，企业在归集预算和核算的方法存在不同，造成核算数据难以在预算中得到有效体现和执行。而且房地产企业的信息来源较为丰富、种类繁多，一旦其内部缺乏有效控制机制，则很难实现数据整理和分析，无法确保全面预算的科学性，进而出现数据失真、时效性不足等问题。
3.加强房地产企业全面预算管理的措施
3.1全员参与明确全面预算管理理念
针对房地产企业全面预算管理的现状，则应当加强认识，树立全员参与的科学预算观念。在管理实践中，房地产企业首先强化对内部员工的教育培训和宣传学习，保证各层级、各岗位人员能够熟练掌握全面预算知识、技能，确保严格执行预算，发挥良好的管理和控制作用。其次，企业领导及管理层要注重提高全面预算管理的地位，在培训、文化建设、活动举办等方面，增加全面预算内容，如开展全面预算知识及业务竞赛等，营造高效的预算管控环境。最后，房地产企业要持续扩大全面预算的管控范围，延伸到运营方面，对各项经营业务实施监督控制，提高预算工作可靠性。
3.2构建完善预算管理体系
为保障全面预算管理的有效实施，应当构建完善的体系，从而加大预算执行力度。在实践中则可从以下几个方面入手。
（1）结合自身经营发展实际，制定符合自身的预算管理体系，确定各个机构以及员工的责任、职能，充分做好全面预算的基础性工作。同时，依据原有管理体系补充预算预警机制，准确预算项目建设期间可能出现的风险，减少不必要的成本支出，尽可能提高企业利润率。
（2）建立健全企业全面预算标准。按照自身项目产品的特点以及类型等，制定具有针对性的细化标准，并按照共性制定统一标准。保证全面预算管理制度可适用于各种项目开发活动中，满足多样化开发建设的需求，提高创新能力和市场竞争力。
（3）对预算实施分权控制手段。按照预算部分的差异性合理划分权责，并落实到具体部门和个人，当出现问题后有利于及时追责，解决实际矛盾和不足。
3.3充分发挥预算预警功能
房地产企业应当在全面预算管理中充分发挥预警功能，可按照自身发展战略制定合理的预警红线，严格监督预算方案的落实情况，确保其处于预算红线范围内，防止出现超预算等问题，提高管理有效性。同时开展全面预算监督和控制时，应注重提升预算方案的权威性，不得随意进行修改，必须严格执行。而如出现国家政策调控、市场波动等，应反复确认变动内容，经过有关部门审批通过后可落实，其变更后的效果应优于调整前。
4.进一步加强房地产全面预算管理的途径
4.1健全管理制度模式
在房地产企业经营发展中，要想进一步强化全面预算管理能力，应当健全管理制度模式。即是加强预算任务的组织领导，明确预算制定以及执行机构的权责权限，并建立完善的工作协调机制、授权批准流程等，保证管理体制的科学性。另外一方面，应当保证全面预算的基础性工作良好落实，比如积极开展原始记录整理分析、预期价格计算、信息收集、标准化研究、员工教育培训等。构建系统化的房地产全面预算管理模式。
4.2完善组织工作机制
房地产企业在激烈的市场竞争中获取优势地位的前提，则是具有现代化发展观念，以此指导组织工作机制的优化和完善。因此相关企业需要积极转变传统经营发展思想，针对全面预算管理设置独立组织机构，整合财务部门与业务部门的预算工作，实施综合性量化考察，基于外部环境以及内部条件等，合理选择全面预算管理方式，统一预算执行标准，以提高预算成本控制水平。