彭官祥
丹江口市土地勘测规划队442700
摘要：本文将从当前不动产登记的概况出发，阐述不动产登记中测绘与规划面积产生区别的原因，对解决测绘与规划面积区别问题的有效举措进行分析与探究，希望为相关人员提供一些帮助和建议，更好地处理规划面积、测绘面积有区别的问题，顺利完成不动产登记工作，使不动产交易双方的权益得到保证。
关键词：规划面积；测绘面积；不动产
引言：近些年，国内经济迅猛增长，城市化水平不断提高，这使得房地产进入到高速发展阶段。在房产证办理、房屋预售时，测绘面积是不动产的数据基础，规划面积是不动产的法定依据，若二者存在区别，就会给不动产登记工作带来困难。因此，研究规划面积、测绘面积在不动产登记中的区别具有一定现实意义。
一、不动产登记中测绘与规划面积产生区别的原因
（一）采用不同标准导致的测绘与规划面积区别
在不动产登记中，不动产相关规划部门发布的面积计算标准为2014年新版，但不动产相关测绘部门在具体测量过程中按照测绘规范进行不动产测量，这样就会导致规划面积、测绘面积产生区别。整体来看，其区别有以下几点。
第一，面积计算标准和测绘规范的目的存在区别。其中，不动产测量的主要目的在于宗地信息、房屋信息的收集，将这些收集到的信息、数据和资料提供给城乡建设、不动产交易、不动产权管理、不动产征税、不动产利用开发等方面。而面积计算标准的主要目的则是对规划指标进行明确，通常作为概算编制、多种工程量计算的重要依据[1]。第二，面积计算标准和测绘规范的适用范围存在区别。其中，不动产测量对不动产登记、构筑物或建筑物预售时测算不动产面积适用，不同地区依据测绘规范中的内容发布当地不动产测绘技术规定、具体细则等。而面积计算标准则对民用建筑、工业建筑的改建工程、扩建工程和新建工程进行工程结算、核算造价、预算造价、工程量预算适用。第三，面积计算标准和测绘规范的不动产测算方式也存在一定区别。
（二）建筑企业导致的测绘与规划面积区别
在不动产登记中，建筑企业也会导致规划面积、测绘面积产生区别。
一方面，部分建筑企业施工不正规会导致规划面积、测绘面积产生区别。详细来讲，部分建筑企业对构筑物、建筑物进行建设时未严格依据施工许可施工，比如，构筑物、建筑物的规划设计共十二层，但工程竣工后的构筑物、建筑物共十三层，又如，构筑物、建筑物的分户规划为120平方米，但工程竣工后的构筑物、建筑物的分户规划为110平方米。出现该情况时，不动产登记规划面积、测绘面积便会产生区别。
另一方面，部分建筑企业变更原有的规划设计会导致规划面积、测绘面积产生区别。详细来讲，建筑企业会受诸多外部因素和内部因素所影响变更规划设计，改变构筑物、建筑物原有的使用功能、开间、井的深度等，让构筑物、建筑物规划面积发生改变。除此之外，公共的房屋使用部分发生功能上的改变将会对划分公共使用面积产生影响，改变了分户的使用面积。
二、解决测绘与规划面积区别问题的有效举措
解决测绘与规划面积区别问题可采用现场审查不动产面积、核实不动产测绘面积、把握不动产登记规定等方式。
（一）现场审查不动产面积
在不动产登记在，若规划面积、测绘面积有区别，不动产登记部门应按照具体状况，对所登记不动产进行现场审查、确认与核实，确定不动产规划条件和建造状况保持一致，寻找不动产测绘报告、规划验收报告上面积有区别的主要原因。通常来讲，二者有区别的原因有两点。
第一，若不动产测绘面积、规划验收面积采用了不同的技术规范，比如对于阳台面积，不动产测绘能够对阳台的所有面积进行计算，规划验收只能对一半的阳台面积加以计算，这样就会使规划面积、测绘面积有区别[2]。此时，不动产登记部门应组织开展商讨会议，结合当地住建部门的建议和意见，出于不动产权反映准确性的考虑，根据不动产实际测量得到的面积进行登记，同时，将规划面积、测绘面积有区别的主要原因、实际情况备注于不动产登记簿中。
第二，若不动产规划面积、测绘面积有区别是因为其它因素所导致，应依据约定俗成、控制比例等方式妥善处理。我国构筑物、建筑物规划许可允许规划面积、测绘面积存在百分三之内的误差。但是，该处理依据不具备充分性和客观性，主要来源于房屋销售法中的相关规定，此规定旨在确保不动产交易双方的权益，并非针对登记不动产进行的规定。若规划面积、测绘面积存在大于百分之三的误差，超过规划许可的不动产面积需要依照违法建筑进行处理，实际登记中以按照当地规定为准。
（二）核实不动产测绘面积
在不动产登记中，规划面积、测绘面积区别较大可能是由于不动产测绘机构出现了测量失误或核算错误。为此，不动产登记部门应坚持审核谨慎、严格、科学的基本原则，请登记申请者前往不动产测绘机构再次确定并核实当前的测绘报告，从而确保不动产登记的准确性。
（三）把握不动产登记规定
我国不动产登记相关规范中提出，不动产登记部门登记不动产的过程中，需要对产权调查资料的规范性和完备性进行全面核查，确保产权调查表准确记录不动产性质、权利种类、权利人等信息，保证不动产面积、坐标地址、不动产平面图、宗地图满足不动产登记要求[3]。需要注意的是，该规范并未明确进行具体面积要求的规定。
在旧版不动产登记规范中的第二十二条有如下规定：出现以下状况之一时，不动产登记部门不可进行登记：（一）构筑物、建筑物没有按照相关流程得到施工许可和规划许可，没有根据规划许可面积登记构筑物、建筑物建筑申请……同时，在新版不动产登记规范里全部十一条不动产登记部门不可进行登记的状况中，没有明确规定规划面积、测绘面积有区别的状况下不可进行登记。
另外，不动产相关权籍调查规范中也没有此类不动产登记状况的禁止性条例。相比之下，天津在登记不动产相关规范中的第三条有如下要求：不动产登记时应确保构筑物、建筑物所占土地处于规划许可证、登记簿所记录的占用范围中，且不动产的地籍测绘、地名证明、不动产层数、不动产用途规划、不动产测绘、规划许可、不动产栋数、不动产坐标应保持一致。
综合以上内容可以看出，我国暂未规定规划面积、测绘面积有区别时禁止不动产登记，不过天津市在当地规范中规定规划面积、测绘面积应保持一致，并且旧版不动产登记规范中规定不动产的规划面积、测绘面积应彼此相符。因此，当不动产登记过程中规划面积、测绘面积有区别时，应在把握不动产登记规定的基础上，按照国家级和各省市对于该状况的具体规定来处理。
结语：总而言之，研究研究规划面积、测绘面积在不动产登记中的区别具有重要的意义。相关人员应对当前不动产登记的概况有一个全面了解，充分把握不动产登记中测绘与规划面积产生区别的原因，能够通过现场审查不动产面积、核实不动产测绘面积、把握不动产登记规定等方式解决规划面积、测绘面积存在区别的问题，从而顺利完成不动产登记工作，使不动产交易双方的权益得到保证。
参考文献：
[1]徐鹏.不动产登记中房产测绘的应用探讨——以定远县农村集体土地“三权”确权登记为例[J].安徽建筑,2021,28(06):173-174.
[2]李睿,张涵,赵丽宇.倾斜摄影技术在不动产确权登记工作中的应用探讨——以不动产数据整合项目为例[J].江西建材,2020，(11):44-45+47.
[3]张良力.不动产测绘数据整合利用及管理系统的建设研究——以长沙县不动产测绘数据应用为例[J].中小企业管理与科技(上旬刊),2019，(08):185-187.