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房屋物业中电气设备的管理与维修祁中心

发表时间：2021/9/10 来源：《时代建筑》2021年8期4月下作者：祁中心

[导读] 房屋物业的公共设施有多个部分组成，其中电气设备是非常重要的一个部分。为了切实提高房屋物业的质量，充分发挥房屋业务的作用，做好房屋物业电气设备的管理与维修工作是非常重要的。为了有效保障我国房屋物业中电气设备的管理与维修工作有序开展，本文重点对电气设备的管理与维修要点进行研究和分析。

广州新卓物业管理有限公司 4221211970100****1 祁中心广东省广州市 510000

摘要：房屋物业的公共设施有多个部分组成，其中电气设备是非常重要的一个部分。为了切实提高房屋物业的质量，充分发挥房屋业务的作用，做好房屋物业电气设备的管理与维修工作是非常重要的。为了有效保障我国房屋物业中电气设备的管理与维修工作有序开展，本文重点对电气设备的管理与维修要点进行研究和分析。
关键词：房屋物业；电气设备；管理与维修
        引言：在我国城市化发展的过程中，商场、住宅、写字楼等房屋建筑的数量、规模急速增长，同时这些建筑与人们的生活、工作有着非常密切的联系。在人们生活水平不断提高的过程中，对电量的需求不断增加，在这样的背景下，对房屋物业中电气设备的管理与维修提出了更高的要求。
        一、房屋物业中电气设备的管理要点
        （一）电气设备基础资料的管理
        在房屋物业中，对电气设备的基础资料进行管理，包括了原始材料，如电气设备的产品质量合格证、使用说明书、线路图、发票、安装调试记录等内容。同时在对电气设备的运行情况进行监督的过程中，还需要做好相关记录工程，并做好记录工作，进行归档处理，包括了设备检修情况、维修记录、电气性能检测报告、电气设备故障情况等方面的记录。
        （二）电气设备零部件的管理
        在科技不断创新的过程中，电气设备也在不断更新。在电气设备未对整体设备的运行造成影响的情况系，通常不会对电气设备进行更新，这就要求物业管理部门对电气设备的易损零部件、常用零部件进行管理，做好相关零部件的配备工作，保证零部件配品的质量和数量，做好电气设备零部件的防尘、防潮工作，避免在管理不当的情况下对电气设备零部件的性能造成影响[1]。
        （三）电气设备运行管理和事故处理的管理
        出于保障电气设备稳定运行的目的，需要有完整的专门针对电气设备运行的管理制度。在电气设备运行的过程中，应当严格执行电气设备的操作规范，工作人员需要在经过技术培训之后持证上岗。要始终做好电气设备的日常巡检工作，及时发现电气设备运行过程中存在的问题并有效解决问题。同时还需要在相关计划的引导下，开展针对电气设备的检验和维护工作。房屋物业中电气设备的使用通常会受到区域环境、自然气候的影响，这就要求在开展管理工作的过程中，必须严格把握季节、环境变化的特点，并采取相应的措施。
        二、房屋物业中电气设备的维修要点
        房屋物业中电气设备占据着较大的比重，给排水、消防、暖通、照明、电梯、供配电等系统都与电气设备有着非常紧密的联系。在电气设备出现故障的情况下，与其有联系的各大系统都会出现问题，会严重影响业务的日常生活，因此做好房屋物业中电气设备的维修工作是非常重要的。负责维修电气设备的工作人员，必须严格遵守电气工作操作的要求，熟练掌握各种电气设备的性能和电气原理，在丰富的维修经验的保障下，及时做好对电气设备的维修工作。
        （一）调查情况
        工作人员在对电气设备进行维修的过程中，首先需要向物业操作者以及用户了解实际情况，包括了故障外部表现，如是否有异味、异响、冒火花等问题出现；是否有人对电气设备进行过维修、大致的维修情况等等。详细了解真实的情况，是快速找出电气设备故障原因的一种有效手段，可以为后续维修工作打下良好的基础。
        （二）直观检查
        工作人员对电气设备进行直观检查，既采用手摸、眼看等方式进行检查。在具体检查的过程中，需要观察设备、电气外部是否有变色、损坏的情况，观察线路是否存在松动的情况，熔断器是否熔断、绝缘是都存在烧焦的情况等。采用直观观察的方式判断电气设备是否出现故障，还可以听一听电气设备运行的声音与正常运行的声音是否存在差别[2]。比如一般电气设备的运行声音比较柔和，并且声音比较稳定，这就是一个重要的调查标准，同时对工作人员的工作经验也提出了较高的要求。

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工作人员还可以利用嗅觉判断电气设备是否出现故障，也可以在设备断电、停止运行的情况下触摸设备的关键部位；在设备运行的情况下根据设备的振动、发烫程度判断电气设备故障的程度。
        （三）使用仪器进行检查
        对房屋物业中的电气设备故障进行检查，可以使用专业的仪表、仪器等检查工具，如钳形电流表、红外线测温仪、万用表等对电气设备进行检查，这样可以快速发现电气设备运行过程中存在的异常电流、电压、温度、速度以及绝缘程度。
        （四）常用检查方法
        1、对比法
        在对房屋物业中电气设备进行维修的过程中，故障检查是关键。在得到检测数据之后，将其与图纸资料以及平时记录的正常参数进行比较，以此来判断故障问题。针对没有资料和日常记录的电气设备，可以和同型号的电气设备进行比较。在电路中的电器元件属于多个元件共同控制或同样控制性质，可以利用其他相似或同一电源的元件动作情况来判断故障。
        2、置换元件法
        在房屋物业中电气设备的运行经常会发生故障，同时一些故障是不容易被发现和控制的。不过为了提高电气设备的利用率，可以转换同一相性能良好的元器件试验，最终判断该故障是否由电器引起。在运用置换元件法的过程中，需要注意的是，在将原电气拆下来之后，还需要检查是否遭到损坏，只有在确定了是由该电气本身因素造成的破坏的时候，才可以换上新的电器，必满再次出现损坏的情况。
        3、逐步开路法
        多支路并联且控制比较复杂的电路短路或接地的时候，通常会有较为明显的外部表现，如冒烟、火花等情况。在电动机内部或者带有护罩的电路短路的时候，除了会造成熔断器熔断之外，不容易引发其他方面的问题，在这样的情况下，就可以使用逐步开路法进行检查。如果出现难以检查的接地故障、短路故障，可以更换新的熔体，将多支路交联电路从电路中断开，随后进行通电试验，如果熔断器再次熔断，则表明该电路上存在故障[3]。随后需要将该支路分成几端，并逐段接入电路。如果在接入某段电路的时候，熔断器再次融入，则表明故障就出现在该段电路或某电器元件上。这种方法操作较为简单，不过容易导致电气元件烧毁，因此工作人员要谨慎使用。
        4、逐步接入法
        电路在出现故障或者短路的时候，可以换上新的熔断器，逐步接入各支路电源，重新进行试验。在接入某段电路的时候，如果熔断器熔断，则故障就出现在该条电路，或该电路的电器元件出现故障。
        5、强迫闭合法
        在排除电气设备故障的时候，在对电气设备进行检查后如果仍然没有发现故障，也缺乏适用的设备进行检测，则可以使用绝缘棒将电磁铁、接触器、继电器等利用外力作用强行按下，使得其常开触点处于闭合状态，随后对机械部分或电气部分出现的各种现象进行观察。在这个时候，如不转动的电动机开始转动、设备其他部分从不动到正常运行的状态等。
        6、短接法
        电气设备的电路或电气故障，归根结底都和导线短路、松动、接触不良、虚焊、熔断器熔断、假焊、虚连等因素有关。除了采用电压法、电阻法等对电气设备故障问题进行检测外，还可以使用短接法进行检测。工作人员需要使用一根具有良好绝缘性能的导线，将所有疑似的短路部位连接起来，当导线接入某部位的时候，如果电路恢复了正常工作，则表明该处存在断路。
        结语：综上所述，房屋物业中电气设备的管理和维修是一项系统且复杂的工程，我们不但要做好对电气设备的维护检修工作，也应当做好相应的管理工作，不能够忽视对任何一个环节的管理。相关人员必须通过有效管理的方式，切实了解房屋物业中电气设备运行过程中存在的一系列问题，了解各项故障的成因，通过反复试验的方式快速掌握电气设备故障情况，随后采取有针对性地解决措施，为房屋物业中电气设备的正常运行提供一层重要的保障。
参考文献
[1]王海国.设备维修管理智能决策支持系统的研究[J].中国信息化,2019,{4}(01):48-50.
[2]王翠红.关于加强电气设备管理和维修的研究[J].设备管理与维修,2018,{4}(22):29-30.
[3]张卓.浅析房屋物业中电气设备的管理与维修[J].城市建设理论研究(电子版),2017,{4}(11):181.